CFE et CVAE pour conciergerie : guide complet 2026

En bref

Toute conciergerie immatriculée au RCS est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Si votre chiffre d’affaires dépasse 500 000 euros, vous êtes également concerné par la CVAE, dont la suppression totale a été repoussée à 2030. Cet article détaille le calcul, les exonérations, les échéances et les optimisations possibles pour une conciergerie soumise à la loi Hoguet.

La CFE en bref

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), avec la CVAE. Elle est définie aux articles 1447 à 1478 du Code général des impôts.

Contrairement à la taxe foncière, qui est due par le propriétaire d’un bien immobilier, la CFE est due par toute personne physique ou morale qui exerce une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Votre conciergerie, qu’elle soit en SAS, SARL ou entreprise individuelle, y est assujettie dès lors qu’elle exerce une activité de gestion locative.

Le fait générateur est simple : exercer une activité au 1er janvier. Si votre conciergerie est active au 1er janvier 2026, vous êtes redevable de la CFE 2026, même si vous cessez votre activité en cours d’année.

Le calcul de la CFE pour une conciergerie

Base imposable

La base d’imposition de la CFE correspond à la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés par l’entreprise pour les besoins de son activité au cours de l’année N-2. Pour la CFE 2026, c’est donc la situation au 1er janvier 2024 qui compte.

Pour une conciergerie qui exerce depuis un bureau ou un local commercial, la base correspond à la valeur locative de ce local. Pour une conciergerie sans local dédié (siège au domicile du dirigeant, par exemple), c’est la cotisation minimum qui s’applique.

Point important : les biens gérés pour le compte de propriétaires mandants ne sont pas des locaux utilisés par la conciergerie pour les besoins de sa propre activité. Ils ne rentrent pas dans la base d’imposition de la conciergerie.

Taux communal

Le taux de CFE est voté chaque année par la commune ou l’EPCI. Il varie considérablement d’une ville à l’autre. À Paris, le taux est d’environ 16,5 %. À Aix-en-Provence, il tourne autour de 30 %. Ces taux évoluent chaque année : vérifiez celui de votre commune sur votre avis d’imposition.

CFE minimum par tranche de chiffre d’affaires

Lorsque la base d’imposition calculée est inférieure à une base minimum fixée par la commune (article 1647 D du CGI), c’est cette base minimum qui s’applique. Le montant dépend du chiffre d’affaires ou des recettes de l’année N-2.

Chiffre d’affaires (N-2)	Base minimum (plancher)	Base minimum (plafond)
Jusqu’à 10 000 euros	247 euros	589 euros
De 10 001 à 32 600 euros	247 euros	1 179 euros
De 32 601 à 100 000 euros	247 euros	2 477 euros
De 100 001 à 250 000 euros	247 euros	4 129 euros
De 250 001 à 500 000 euros	247 euros	5 897 euros
Plus de 500 000 euros	247 euros	7 669 euros

Le montant exact de la base minimum est fixé par délibération de chaque commune, à l’intérieur de ces fourchettes. Deux conciergeries avec le même chiffre d’affaires mais installées dans des communes différentes peuvent payer des montants très différents.

Siège social versus locaux gérés

Une conciergerie qui gère 50 appartements à travers la ville ne paie la CFE que sur son propre local d’exploitation (bureau, siège social). Les logements gérés ne sont pas des établissements de la conciergerie au sens de la CFE. En revanche, si vous disposez d’un local de stockage pour le linge ou les fournitures, ce local constitue un second établissement et génère une CFE supplémentaire.

Les exonérations possibles

Première année d’activité

Toute entreprise nouvellement créée est exonérée de CFE l’année de sa création (article 1478 II du CGI). Si vous créez votre conciergerie en mars 2026, vous ne payez pas de CFE en 2026. En 2027, la base est réduite de moitié. La CFE à taux plein s’applique à partir de 2028.

ZRR et QPV

Les entreprises installées en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de CFE. En ZRR, l’exonération est de plein droit pour cinq ans. En QPV, elle est facultative et dépend d’une délibération de la commune. L’exonération QPV porte sur la part communale uniquement.

Seuil de chiffre d’affaires

Les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérées de CFE (article 1647 D du CGI). Pour une conciergerie en activité, ce cas de figure est rare, mais il peut concerner une structure en démarrage qui n’aurait eu que quelques mandats en année N-2.

Le statut CVAE en 2026

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) devait être totalement supprimée en 2024, puis en 2027. La loi de finances 2025 (article 62) a repoussé la suppression définitive à 2030.

En 2026, la CVAE est toujours en vigueur, avec un taux maximal de 0,28 %. Elle concerne les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 500 000 euros. En dessous de ce seuil, la CVAE calculée est généralement inférieure à 63 euros et n’est pas mise en recouvrement. En pratique, la grande majorité des conciergeries ne paie pas de CVAE.

Pour les conciergeries multi-sites avec un chiffre d’affaires supérieur à 500 000 euros, la CVAE reste un poste à budgéter. Elle se déclare sur le formulaire 1330-CVAE, avec un acompte en juin et le solde en septembre.

Cas pratiques

Déclaration et paiement

La CFE ne nécessite pas de déclaration annuelle, sauf en cas de changement (création, déménagement, fermeture d’établissement). Dans ce cas, vous déposez le formulaire 1447-C-SD avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit généralement début mai.

Le calendrier de paiement est le suivant :

• Acompte : 15 juin (50 % de la CFE de l’année précédente, si celle-ci dépassait 3 000 euros).
• Solde : 15 décembre.

L’avis d’imposition est disponible dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Il n’est pas envoyé par courrier. Pensez à vérifier votre espace en novembre pour anticiper le solde de décembre.

Optimisations légitimes

Plusieurs leviers permettent de réduire légalement le montant de votre CFE.

Choix du siège social. Le taux communal varie du simple au double selon les communes. Installer votre siège dans une commune à taux faible réduit mécaniquement votre CFE minimum. Attention : le siège doit correspondre à une réalité (adresse de domiciliation, pépinière d’entreprises). Un siège fictif dans une commune rurale pour échapper à la CFE est un abus.

Pépinière d’entreprises. Certaines pépinières sont implantées dans des ZRR ou des QPV, ce qui ouvre droit à l’exonération temporaire. C’est une option pertinente pour une conciergerie en création.

ZRR et QPV. Si vous hésitez entre deux localisations, vérifiez si l’une d’elles se situe en ZRR ou QPV. L’exonération de cinq ans peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.

Contestation de la valeur locative. Si vous disposez d’un local et que la valeur locative cadastrale vous semble surestimée, vous pouvez la contester auprès du service des impôts des entreprises. La démarche est gratuite.

Erreurs fréquentes

1. Oublier la CFE la première année. L’exonération de première année est automatique, mais beaucoup de dirigeants ignorent que la CFE existe et ne la budgètent pas pour l’année suivante. Le premier avis arrive en novembre de l’année N+1, parfois comme une surprise.

2. Confondre CFE et taxe foncière. La taxe foncière est payée par le propriétaire du local. La CFE est payée par l’occupant professionnel. Si vous êtes locataire, vous payez les deux : votre loyer (qui inclut la taxe foncière du bailleur) et votre CFE.

3. Déclarer les logements gérés comme établissements. Les appartements de vos mandants ne sont pas vos établissements. Ne les déclarez pas sur le formulaire 1447-C-SD. Seuls vos propres locaux d’exploitation comptent.

4. Ignorer l’acompte de juin. Si votre CFE dépasse 3 000 euros, un acompte de 50 % est exigible en juin. Le manquer entraîne une majoration.

5. Ne pas provisionner mensuellement. La CFE arrive en fin d’année. Provisionnez chaque mois un douzième du montant attendu pour éviter un trou de trésorerie en décembre.

Intégrer la CFE dans la gestion de votre conciergerie

La CFE est un coût fixe prévisible. Intégrez-la dans votre business plan dès la création de votre conciergerie.

Provision mensuelle. Divisez le montant attendu par 12 et provisionnez chaque mois. Pour une CFE estimée à 1 200 euros, c’est 100 euros par mois à mettre de côté.

Revue annuelle. Chaque année, vérifiez si votre commune a modifié son taux ou si votre tranche de CA a changé. Ajustez votre provision en conséquence.

Expert-comptable. Un expert-comptable spécialisé en activités immobilières pourra identifier les exonérations applicables à votre situation et optimiser votre fiscalité locale. Pour en savoir plus sur les obligations comptables spécifiques aux conciergeries, consultez notre article sur la comptabilité mandante.

Pour une vue d’ensemble de vos obligations fiscales, retrouvez également notre guide sur la TVA en location courte durée et notre comparatif LMNP versus LMP.

Questions fréquentes

Une conciergerie est-elle toujours redevable de la CFE ? +

Oui, dès lors qu'elle exerce une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. La seule exception notable est l'exonération de première année d'activité et l'exonération pour les entreprises dont le CA est inférieur ou égal à 5 000 euros.

Les logements gérés comptent-ils dans la base CFE de la conciergerie ? +

Non. Les logements gérés pour le compte de propriétaires mandants ne sont pas des locaux utilisés par la conciergerie pour sa propre activité. Seuls les locaux d'exploitation de la conciergerie (bureau, dépôt, siège social) entrent dans la base d'imposition.

Comment connaître le taux de CFE de ma commune ? +

Le taux est indiqué sur votre avis d'imposition CFE, disponible dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Vous pouvez également contacter le service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre établissement.

La CVAE est-elle encore due en 2026 ? +

Oui, la CVAE existe toujours en 2026 avec un taux maximal de 0,28 %. Sa suppression totale a été repoussée à 2030 par la loi de finances 2025. En pratique, les conciergeries dont le CA est inférieur à 500 000 euros ne paient pas de CVAE car le montant calculé est inférieur au seuil de mise en recouvrement (63 euros).

Peut-on déduire la CFE des charges de la conciergerie ? +

Oui. La CFE est une charge d'exploitation déductible du résultat fiscal de votre conciergerie, quel que soit votre régime d'imposition (IS ou IR). Elle figure en charges externes dans votre compte de résultat.

Que se passe-t-il si je déménage mon siège social en cours d'année ? +

La CFE est due dans la commune où vous étiez installé au 1er janvier. Si vous déménagez en mars 2026, vous payez la CFE 2026 dans l'ancienne commune. En 2027, vous serez imposé dans la nouvelle commune. Pensez à déposer un formulaire 1447-C-SD pour signaler le changement.

Conclusion

La CFE est un impôt local incontournable pour toute conciergerie en activité. Son montant varie selon votre commune, votre chiffre d’affaires et vos locaux. Les exonérations existent (première année, ZRR, QPV) mais sont limitées dans le temps. La CVAE, en sursis depuis plusieurs années, reste à surveiller si votre CA dépasse 500 000 euros.

L’essentiel : provisionnez mensuellement, vérifiez vos avis chaque année dans votre espace impots.gouv.fr, et faites-vous accompagner par un expert-comptable pour identifier les optimisations applicables à votre situation.