Loi Hoguet et conciergeries : le guide complet
Loi Hoguet et conciergeries : le guide complet
Contexte historique
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les activités des professionnels de l’immobilier en France depuis plus de cinquante ans. Elle a été adoptée pour protéger les particuliers contre les pratiques abusives dans les transactions et la gestion immobilière. Son décret d’application, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, en précise les modalités concrètes.
Cette loi s’applique à toute personne physique ou morale qui, de manière habituelle, se livre ou prête son concours à des opérations portant sur les biens d’autrui. Cela inclut la gestion locative, la transaction, et la location saisonnière dès lors qu’un tiers est mandaté pour gérer un bien.
Qui est concerné ?
Toute entreprise qui gère des biens immobiliers pour le compte de propriétaires tombe sous le champ d’application de la loi Hoguet. Cela concerne directement les conciergeries mandataires qui gèrent des locations courte durée (Airbnb, Booking, Abritel) pour le compte de propriétaires.
La jurisprudence est constante sur ce point : dès lors que vous signez un mandat de gestion avec un propriétaire, percevez des loyers en son nom, ou gérez les réservations d’un bien qui ne vous appartient pas, vous exercez une activité réglementée au sens de la loi Hoguet.
Le statut d’auto-entrepreneur ou de SAS ne change rien. Le critère déterminant est la nature de l’activité, pas la forme juridique.
Les obligations fondamentales
Carte professionnelle G
La carte professionnelle de gestion immobilière (carte G) est le prérequis absolu. Elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) territoriale et atteste que le professionnel remplit les conditions de compétence, de moralité et de garantie financière exigées par la loi.
Sans carte G, toute activité de gestion pour le compte de tiers est illégale.
Mandats de gestion écrits
Chaque propriétaire dont vous gérez le bien doit avoir signé un mandat de gestion conforme aux exigences légales. Ce mandat doit être numéroté, inscrit au registre des mandats, et contenir des mentions obligatoires : identité des parties, désignation du bien, durée, étendue des pouvoirs, rémunération du mandataire.
Un mandat incomplet ou non conforme est frappé de nullité. Cette nullité entraîne l’obligation de restituer l’intégralité des commissions perçues.
Compte-rendu de gestion (CRG)
Le mandataire doit rendre compte de sa gestion au mandant. Le CRG est un document comptable détaillé qui présente l’ensemble des opérations réalisées sur le bien : recettes locatives, charges, commissions, et solde net reversé au propriétaire. Le décret n° 72-678 impose cette obligation de transparence.
Compte séquestre
Les fonds perçus pour le compte des propriétaires doivent être déposés sur un compte séquestre dédié, distinct du compte d’exploitation de l’entreprise. Cette séparation des fonds est une obligation légale qui protège les propriétaires en cas de défaillance du mandataire.
Garantie financière
Le mandataire qui détient des fonds pour le compte de ses clients doit justifier d’une garantie financière suffisante, délivrée par un établissement agréé (banque, compagnie d’assurance, société de caution mutuelle). Le montant de cette garantie doit couvrir les fonds détenus.
Assurance RCP
Une assurance responsabilité civile professionnelle est obligatoire pour couvrir les conséquences pécuniaires de la responsabilité du mandataire dans l’exercice de ses fonctions.
Sanctions
Le non-respect de la loi Hoguet expose à des sanctions lourdes :
- Exercice sans carte professionnelle : 6 mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende (article 14 de la loi n° 70-9).
- Maniement de fonds sans garantie financière : 2 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (article 16 de la loi n° 70-9).
- Sanctions administratives DGCCRF : amendes pouvant atteindre 50 000 euros par infraction constatée dans le cadre de contrôles de conformité.
- Nullité des mandats : un mandat non conforme est juridiquement nul. Le mandataire doit alors restituer toutes les commissions perçues au titre de ce mandat.
Ces sanctions se cumulent. Un contrôle DGCCRF peut relever simultanément l’absence de carte, des mandats non conformes, et l’absence de compte séquestre.
Pourquoi la plupart des PMS ne permettent pas la conformité
Le marché des logiciels de gestion locative est dominé par des solutions conçues pour les marchés anglo-saxons (Guesty, Lodgify, Hostaway, Smoobu). Ces outils répondent aux besoins opérationnels (channel manager, calendrier, communication voyageurs), mais ignorent les obligations spécifiques de la loi Hoguet.
Concrètement, ces PMS ne gèrent pas :
- La génération de mandats de gestion conformes au droit français
- Les comptes-rendus de gestion (CRG) avec les mentions obligatoires
- La traçabilité des fonds séquestrés
- Le registre des mandats numéroté
- La distinction entre les fonds du mandataire et ceux des propriétaires
Utiliser un PMS qui ne couvre pas ces obligations oblige le gestionnaire à maintenir un système parallèle, généralement sur Excel, avec les risques d’erreur et le temps que cela implique.
Contrôles DGCCRF : une intensification depuis 2025
La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes a intensifié ses contrôles du secteur de la location courte durée depuis 2025. Les conciergeries mandataires font partie des cibles prioritaires, en raison de la croissance rapide du secteur et du nombre d’acteurs exerçant sans carte professionnelle.
Les contrôles portent sur l’ensemble de la chaîne de conformité : existence de la carte G, conformité des mandats, présence des CRG, séparation des fonds, garantie financière et assurance RCP.
La loi Le Meur de 2024 renforce encore ce cadre réglementaire, notamment sur le contrôle des plateformes et la déclaration des meublés de tourisme.
Checklist de conformité pour un PMS
Un logiciel de gestion locative conforme à la loi Hoguet doit permettre de :
- Générer des mandats de gestion avec toutes les mentions obligatoires
- Tenir un registre des mandats numéroté chronologiquement
- Produire des comptes-rendus de gestion détaillés (recettes, charges, commissions, net propriétaire)
- Assurer la traçabilité des flux financiers entre le compte séquestre et le compte d’exploitation
- Distinguer clairement les fonds des propriétaires des fonds propres du mandataire
- Archiver l’ensemble des documents contractuels et comptables
- Permettre l’export des données pour les contrôles DGCCRF
Hoguest et la conformité Hoguet
Hoguest est un PMS conçu pour le cadre réglementaire français. Il intègre nativement la génération de mandats conformes, la production automatisée des CRG, et la gestion du registre des mandats. Ces fonctionnalités font partie du fonctionnement standard du logiciel, sans paramétrage supplémentaire.