Changement d'usage à Bordeaux : règles 2026 pour la LCD
Changement d’usage à Bordeaux : règles 2026 pour la LCD
Bordeaux a adopté en 2025 un cadre réglementaire complet pour la location courte durée. La ville applique la compensation 1:1 avec une restriction sur les rez-de-chaussée, a abaissé le plafond de nuitées à 90 par an et interdit localement les biens classés F et G depuis 2026. Ces trois mesures combinées rendent la vérification de conformité indispensable avant tout nouveau mandat.
Le régime applicable à Bordeaux
Bordeaux est soumise à l’article L. 631-7 du CCH. Le régime est celui de l’autorisation avec compensation.
Deux délibérations encadrent ce régime :
- Délibération 2025/179 : établit le régime de compensation et les règles de changement d’usage.
- Délibération 2025-459 : abaisse le plafond de nuitées à 90 par an pour les résidences principales, applicable à compter de janvier 2026.
Pour les résidences principales, le plafond de 90 nuitées par an est applicable depuis janvier 2026.
Les zones concernées
Le règlement bordelais s’applique à l’ensemble du territoire communal. Contrairement à Paris ou Lyon, il ne distingue pas de zones renforcées avec des ratios différents : le ratio de compensation est unique, fixé à 1:1, quel que soit le secteur.
La restriction principale porte sur les rez-de-chaussée : les locaux situés en rez-de-chaussée ne peuvent pas servir de bien de compensation. Cette règle vise à préserver l’activité commerciale en pied d’immeuble dans les quartiers centraux.
La règle de compensation locale
Le ratio 1:1
Le ratio de compensation est de 1:1 : pour chaque m² retiré du parc résidentiel, 1 m² de local non résidentiel doit être converti en logement dans le même secteur.
La restriction rez-de-chaussée
Les locaux en rez-de-chaussée sont exclus du champ de la compensation. Seuls les locaux situés aux étages peuvent être mobilisés pour compenser.
La localisation
La compensation doit se situer dans le même secteur que le logement transformé. Bordeaux est découpée en secteurs géographiques pour l’application de cette règle.
Le DPE : une interdiction locale plus stricte
Bordeaux a introduit une restriction DPE plus sévère que la loi nationale :
- DPE F et G interdits localement pour les meublés de tourisme soumis au changement d’usage, depuis 2026.
La loi Le Meur n’interdit la classe F qu’à partir de 2028 au niveau national. Bordeaux a donc anticipé cette interdiction de deux ans. Un bien classé F ou G ne peut pas obtenir d’autorisation de changement d’usage à Bordeaux, même si la classe F est encore autorisée dans d’autres villes.
Procédure et délais
La demande d’autorisation de changement d’usage se dépose auprès du service Urbanisme ou Logement de la Ville de Bordeaux.
Étapes pratiques :
- Vérifier le DPE du bien : classe F ou G = pas d’autorisation possible sans travaux préalables.
- Identifier le secteur du bien et confirmer le régime applicable.
- Identifier un bien de compensation : étage, même secteur, surface équivalente.
- Constituer le dossier : identité, adresse, description du bien, DPE, justificatifs de propriété, détail de la compensation.
- Déposer le dossier auprès du service compétent.
- Instruction : environ 2 mois.
- Obtenir l’arrêté d’autorisation et le conserver.
Sanctions :
- 100 000 euros par local pour transformation illégale.
- 10 000 euros pour dépassement du plafond de nuitées sur résidence principale.
Cas concrets
Cas 1 : appartement de 55 m² dans le quartier des Chartrons (DPE C)
Propriétaire d’un appartement de 55 m² aux Chartrons, DPE C. Situation claire : éligible au changement d’usage. Compensation 1:1 requise, hors rez-de-chaussée, dans le secteur Chartrons. Dossier à constituer et déposer.
Cas 2 : appartement de 70 m² dans le quartier Victoire (DPE F)
DPE F : l’autorisation est refusée à Bordeaux depuis 2026. Le propriétaire doit réaliser des travaux pour atteindre la classe E minimum avant de pouvoir déposer une demande. La conciergerie ne peut pas prendre ce bien en mandat en l’état.
Cas 3 : résidence principale dans le quartier Saint-Michel
Pas de changement d’usage requis. Le plafond de 90 nuitées s’applique depuis janvier 2026. Paramétrer le blocage dans le PMS.
Cas 4 : propriétaire avec un local en rez-de-chaussée comme compensation
Le local en rez-de-chaussée ne peut pas servir de compensation à Bordeaux. Le propriétaire doit identifier un autre local (en étage) ou acheter des titres de commercialité correspondants.
Ce que doit vérifier la conciergerie avant un mandat à Bordeaux
DPE en premier. À Bordeaux, la classe F ou G bloque immédiatement toute possibilité d’autorisation. Vérifier le DPE avant toute autre démarche.
Nature du logement. Résidence principale (plafond 90 nuitées) ou résidence secondaire (changement d’usage requis) ?
Autorisation de changement d’usage. Pour toute résidence secondaire, exiger la production de l’arrêté d’autorisation. Sans ce document, refuser le mandat.
Restriction rez-de-chaussée. Si la compensation envisagée porte sur un rez-de-chaussée, elle est invalide. Vérifier la nature du bien de compensation avant de valider le dossier.
Numéro d’enregistrement. Declaloc.fr, obligatoire sur chaque annonce.
Plafond de nuitées. 90 nuitées pour les résidences principales depuis janvier 2026 : paramétrer le blocage dans le PMS.
Pour aller plus loin :