Changement d’usage à Nice : règles 2026 pour la LCD

Nice a adopté l’un des régimes les plus originaux de France : un système de quotas par zone géographique, avec un nombre d’autorisations limité par an. Mais ce dispositif fait l’objet d’un recours devant le Conseil d’État, et le dépôt de nouvelles demandes est suspendu jusqu’au 31 août 2026. Pour les conciergeries actives à Nice, la situation exige une attention particulière.

Le régime applicable à Nice

Nice est soumise à l’article L. 631-7 du CCH. La ville a instauré un régime de quotas par zone, innovant par rapport aux autres grandes villes françaises.

Le principe : Nice délivre un nombre limité d’autorisations de changement d’usage par an, répartis entre quatre zones géographiques. Ce quota global est de 671 autorisations par an, toutes zones confondues.

La délibération du 23 mai 2025 a abaissé le plafond de nuitées pour les résidences principales à 90 par an.

Les zones concernées et les quotas

Le territoire niçois est découpé en quatre zones pour l’application des quotas :

Vieux-Nice : zone la plus touristique, forte demande.
Riquier-Port-Mont Boron : secteur résidentiel est de la ville.
Centre-Ville : hypercentre et artères commerçantes.
Ouest : secteurs résidentiels ouest (Cimiez, Fabron, etc.).

Le quota de 671 autorisations par an est réparti entre ces zones. Lorsque le quota d’une zone est atteint, aucune nouvelle autorisation ne peut être délivrée pour cette zone dans l’année en cours, même si le dossier est complet et conforme.

Ce mécanisme de quotas est inédit en France et fait l’objet du recours au Conseil d’État mentionné ci-dessus.

La règle de compensation locale

L’autorisation standard dans les quotas

Dans le cadre du régime standard (dossier instruits dans les limites des quotas), une compensation est possible via les titres de commercialité : des droits acquis par des propriétaires ayant transformé des locaux non résidentiels en logements.

L’autorisation temporaire hors quota

Nice prévoit un régime dérogatoire : une autorisation temporaire de 3 ans, non renouvelable et non cessible, pour 1 bien par propriétaire seulement. Cette autorisation est délivrée hors quota.

Conditions :

1 seule autorisation temporaire par propriétaire (personne physique ou morale).
Durée : 3 ans.
Non renouvelable.
Non cessible (ne se transfère pas lors d’une vente).

Ce régime permet à un propriétaire d’obtenir une autorisation même lorsque les quotas de sa zone sont épuisés, mais de façon temporaire et encadrée.

Procédure et délais

Nice dispose d’un portail dédié pour les demandes de changement d’usage : changementdusage.fr/nice.

Étapes pratiques (hors période de suspension) :

Accéder au portail changementdusage.fr/nice et vérifier la disponibilité des quotas dans la zone du bien.
Choisir le type de demande : standard (dans le quota) ou temporaire hors quota.
Constituer le dossier : identité, adresse, description du bien, justificatifs de propriété, détail de la compensation le cas échéant.
Déposer le dossier via le portail.
Instruction : délai variable selon la disponibilité des quotas et la complétude du dossier.
Obtenir l’autorisation et la conserver dans le dossier propriétaire.

Important : pendant la suspension (jusqu’au 31 août 2026), le portail n’accepte pas de nouveaux dossiers.

Cas concrets

Cas 1 : appartement dans le Vieux-Nice (quota disponible)

Propriétaire d’un appartement de 50 m² dans le Vieux-Nice. Si les quotas de la zone sont disponibles, il peut déposer une demande standard, avec ou sans compensation via titres de commercialité. Le dépôt est suspendu jusqu’au 31 août 2026.

Cas 2 : propriétaire avec une résidence secondaire dans le Centre-Ville (quota épuisé)

Les quotas du Centre-Ville pour l’année sont épuisés. Le propriétaire peut demander une autorisation temporaire de 3 ans hors quota, s’il n’a pas déjà utilisé son unique droit à l’autorisation temporaire sur un autre bien niçois.

Cas 3 : résidence principale dans Nice Ouest

Pas de changement d’usage requis. Le plafond de 90 nuitées s’applique depuis la délibération de mai 2025. La conciergerie paramètre le blocage dans son PMS.

Cas 4 : propriétaire qui souhaite déposer une demande en juillet 2026

La suspension est en vigueur jusqu’au 31 août 2026. Aucun dossier ne peut être déposé ou instruit. Attendre la reprise et vérifier si le système de quotas a été modifié à la suite de la décision du Conseil d’État.

Ce que doit vérifier la conciergerie avant un mandat à Nice

Suspension en cours. Jusqu’au 31 août 2026, aucune nouvelle autorisation de changement d’usage ne peut être obtenue. Pour tout bien résidence secondaire sans autorisation existante, la prise de mandat est prématurée.

Existence d’une autorisation valide. Si le propriétaire produit une autorisation existante, vérifier sa nature (standard ou temporaire), sa date d’expiration le cas échéant, et son caractère cessible.

Zone du bien. Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville ou Ouest ? La zone détermine le quota applicable et la pression concurrentielle pour les autorisations.

Autorisation temporaire déjà utilisée. Si le propriétaire a déjà obtenu une autorisation temporaire de 3 ans sur un autre bien niçois, il ne peut pas en obtenir une deuxième.

DPE et enregistrement. Classe G exclue depuis janvier 2025. Numéro Declaloc.fr obligatoire sur chaque annonce.

Plafond de nuitées. 90 nuitées pour les résidences principales : paramétrer dans le PMS.

Pour aller plus loin :

Changement d'usage à Nice : règles 2026 pour la LCD