DPE et location courte durée : obligations 2026
DPE et location courte durée : obligations 2026 (calendrier complet)
Depuis le 1er janvier 2025, certains meublés de tourisme ne peuvent plus être loués légalement s’ils sont classés G en énergie. Ce n’est pas une menace future : l’interdiction est en vigueur. Elle cible précisément les logements soumis au changement d’usage dans les zones tendues. Pour toutes les autres situations, le calendrier s’étale jusqu’en 2034. Voici ce que chaque conciergerie doit savoir pour gérer sa conformité lot par lot.
La loi en cause est la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui insère l’article L. 324-2-2 dans le Code du tourisme. Elle aligne progressivement la location courte durée (LCD) sur les règles de décence énergétique applicables à la location longue durée.
En bref
- La classe G est interdite depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux meublés soumis au changement d’usage en zone tendue.
- La classe F sera interdite au 1er janvier 2028 (même périmètre).
- Les classes E, F et G seront interdites au 1er janvier 2034 pour tous les meublés de tourisme, toute la France.
- Les meublés existants classés F ou G, hors zone tendue ou hors changement d’usage, peuvent continuer jusqu’en 2034.
- Les résidences principales ne sont pas concernées par ces interdictions avant 2034.
Pourquoi la loi Le Meur a aligné la LCD sur la location nue
Avant novembre 2024, les meublés de tourisme échappaient aux obligations de performance énergétique applicables aux baux d’habitation. Un propriétaire pouvait louer sur Airbnb un logement classé G sans aucune contrainte légale, alors que la même mise en location nue lui était déjà interdite depuis le 1er janvier 2023.
Le législateur a comblé cet écart. La logique est simple : un logement qui consomme trop d’énergie pénalise le locataire en location nue et le voyageur en location courte durée. Le vecteur de la nuisance change, pas la nuisance elle-même. Le guide complet loi Le Meur pour les conciergeries détaille le contexte législatif d’ensemble.
Le calendrier d’interdiction des passoires thermiques en LCD
| Date | Restriction | Périmètre |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G interdite | Nouveaux meublés soumis au changement d’usage en zone tendue |
| 1er janvier 2028 | Classe F interdite | Nouveaux meublés soumis au changement d’usage en zone tendue |
| 1er janvier 2034 | Classes E, F et G interdites | Tous les meublés de tourisme, toute la France |
Périmètre exact avant 2034 : uniquement les nouveaux meublés sous changement d’usage
Avant 2034, les interdictions ne s’appliquent pas à l’ensemble du parc de meublés de tourisme. Elles visent uniquement les logements qui remplissent deux conditions cumulatives.
Première condition : le logement est situé dans une zone tendue au sens de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Ce périmètre couvre Paris et sa petite couronne, les grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice) et plusieurs centaines de communes où la tension locative est avérée.
Deuxième condition : la mise en location nécessite une autorisation de changement d’usage. Concrètement, cela concerne les résidences secondaires et les logements qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire dans les communes où le changement d’usage est obligatoire.
Un logement existant en zone tendue qui bénéficiait déjà d’une autorisation de changement d’usage avant novembre 2024 peut continuer à opérer jusqu’en 2034, même classé F ou G. L’interdiction vise les nouvelles autorisations.
Exception : les résidences principales
Les résidences principales louées en meublé de tourisme, dans la limite du plafond de nuitées, ne sont pas soumises aux interdictions de 2025 et 2028. Elles restent régies par les règles de décence de droit commun.
En pratique, si un propriétaire loue sa résidence principale via votre conciergerie pendant ses vacances, il n’est pas tenu de fournir un DPE conforme avant 2034. Cette exception est explicite dans le texte : l’article L. 324-2-2 du Code du tourisme ne s’applique qu’aux meublés soumis à autorisation de changement d’usage.
À partir du 1er janvier 2034, cette exception disparaît. Toutes les mises en location de courte durée, y compris les résidences principales, devront respecter un seuil minimum de performance énergétique (classe D ou supérieure).
Comment obtenir et afficher le DPE conformément
Coût et durée de validité
Un DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le tarif n’est pas réglementé. Concrètement, comptez entre 100 et 250 euros selon la superficie du logement et la région. Certains diagnostiqueurs proposent des forfaits pour les gestionnaires qui leur confient plusieurs lots en même temps : l’effet volume peut ramener le coût unitaire à 80-90 euros.
La validité d’un DPE est de 10 ans, à condition qu’il ait été réalisé après le 1er juillet 2021. Les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré depuis le 31 décembre 2024. Si votre portefeuille comprend des DPE de cette période, ils ne sont plus opposables et doivent être refaits.
Légalement, le propriétaire est responsable de la réalisation du DPE. En pratique, la conciergerie qui gère les démarches administratives est souvent celle qui le commande. Clarifiez ce point dans le mandat de gestion locative pour éviter tout malentendu.
Obligation d’affichage sur les annonces
Le DPE doit figurer sur toutes les annonces publiées pour le logement. Cette obligation existait déjà pour la location longue durée. La loi Le Meur l’étend aux annonces de meublés de tourisme pour les logements concernés par le changement d’usage.
Concrètement, la classe énergétique (lettre A à G) doit être visible sur l’annonce Airbnb, Booking et Abritel. La plupart des plateformes ont intégré ce champ dans leurs formulaires de publication. L’absence d’affichage peut déclencher un contrôle.
Mention sur le mandat de gestion
Le mandat de gestion doit comporter une clause spécifique sur le DPE. Cette clause doit au minimum préciser : qui est responsable de la réalisation du DPE, la classe énergétique actuelle du logement, et les conditions dans lesquelles la conciergerie peut suspendre la gestion du bien si le DPE révèle une non-conformité.
Sans cette clause, la conciergerie s’expose à une contestation de sa part de responsabilité en cas de contrôle ou de litige. Le texte de la loi n’impose pas de modèle, mais les clauses-types recommandées par les organisations professionnelles de la conciergerie couvrent ces trois points.
Que faire d’un logement classé F ou G
L’audit énergétique
Avant de décider quoi que ce soit, faites réaliser un audit énergétique. Le DPE indique la classe mais pas le chemin pour en sortir. L’audit énergétique, plus complet, identifie les postes de dépense (isolation des murs, toiture, fenêtres, système de chauffage) et chiffre les travaux nécessaires pour gagner une ou deux classes.
Le coût d’un audit énergétique se situe entre 500 et 1 500 euros selon la surface. Il est obligatoire pour les logements classés F et G dans le cadre de la rénovation par étapes. En pratique, les propriétaires qui veulent passer de G à D ont besoin de cet audit pour obtenir MaPrimeRénov’.
Aides MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est la principale aide à la rénovation énergétique. En 2026, son montant varie selon les revenus du propriétaire et la nature des travaux. Les propriétaires modestes peuvent couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux pour une rénovation globale (sortie de classe F/G vers B/C).
Pour un propriétaire bailleur, la rénovation peut être rentabilisée en quelques années via l’augmentation des revenus locatifs et l’évitement des amendes. Votre rôle de conciergerie est d’orienter sans vous substituer à un conseiller fiscal ou à un architecte. Signalez les aides disponibles, transmettez les contacts des opérateurs agréés (France Rénov’), et documentez les échanges.
La sortie du portefeuille
Si le propriétaire ne souhaite pas engager de travaux et que le logement est non conforme, la sortie du portefeuille est la seule option qui protège votre conciergerie. Cette conversation est délicate mais nécessaire.
Préparez-la avec des données concrètes : classe énergétique actuelle, date d’entrée en vigueur de l’interdiction applicable, amende potentielle, coût estimé des travaux. Une présentation factuelle facilite la décision. Le propriétaire qui comprend les enjeux financiers tranche plus vite.
Insérez dans votre mandat une clause de résiliation sans pénalité pour non-conformité réglementaire. Cela vous protège si vous devez sortir un lot pour raisons légales sans que le propriétaire l’ait décidé.
La responsabilité de la conciergerie
Solidarité et devoir de conseil
La conciergerie n’est pas directement destinataire des amendes prévues par la loi Le Meur. Ces sanctions s’appliquent au propriétaire du logement. Mais la responsabilité contractuelle de la conciergerie peut être engagée sur deux fondements.
Le premier est le manquement au devoir de conseil. Si vous avez mis en location un logement non conforme sans informer le propriétaire des risques, il peut vous reprocher de ne pas l’avoir alerté. Ce manquement est susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi (amende de 5 000 euros, perte de revenus pendant la période de suspension).
Le second fondement est la solidarité issue du mandat. Selon la rédaction de votre mandat, vous pouvez être exposé à une responsabilité solidaire pour les actes accomplis dans le cadre de la gestion. Cela concerne notamment la publication d’annonces sans mention du DPE, ou la commercialisation d’un logement interdit.
Clauses à insérer au mandat
Trois clauses doivent figurer dans tout mandat de gestion pour couvrir le volet DPE.
Premièrement, une déclaration du propriétaire attestant la classe énergétique du logement et s’engageant à fournir un DPE valide avant toute mise en location. Cette clause transfère la responsabilité de la conformité sur le propriétaire.
Deuxièmement, une obligation de mise à jour en cas de renouvellement ou de modification du DPE. Le DPE doit être transmis à la conciergerie dans un délai de quinze jours suivant sa réalisation.
Troisièmement, une clause de suspension automatique de la gestion si le DPE transmis révèle une classe incompatible avec la mise en location légale. Sans cette clause, vous pourriez continuer à commercialiser un bien non conforme et engager votre responsabilité.
FAQ DPE et location courte durée
Le DPE est-il obligatoire pour tous les meublés de tourisme en 2026 ? +
Non. En 2026, le DPE obligatoire concerne uniquement les meublés soumis à une autorisation de changement d'usage en zone tendue. Les résidences principales louées en dessous du plafond de nuitées ne sont pas visées avant 2034. Les meublés existants hors zone tendue ou sans changement d'usage peuvent également continuer sans DPE conforme jusqu'en 2034.
Mon logement est classé G et je le loue depuis 2022 en zone tendue. Puis-je continuer ? +
Cela dépend de la date de votre autorisation de changement d'usage. Si l'autorisation est antérieure à novembre 2024, vous pouvez en principe continuer à opérer jusqu'au 31 décembre 2033 sur cette autorisation existante. Si vous avez obtenu ou renouvelé une autorisation après l'entrée en vigueur de la loi Le Meur, l'interdiction de classe G s'applique immédiatement. Vérifiez la date de l'autorisation avec un professionnel du droit immobilier.
Quelle est l'amende si je loue un logement non conforme au DPE ? +
L'amende pour non-conformité énergétique est de 5 000 euros par logement. À cela s'ajoute une astreinte de 100 euros par jour si le DPE valide n'est pas transmis à la commune dans le délai imparti (2 mois après mise en demeure du maire). Ces montants s'appliquent au propriétaire. La conciergerie peut être mise en cause sur le plan contractuel si elle a manqué à son devoir de conseil.
Un DPE réalisé en 2020 est-il encore valable en 2026 ? +
Non. Les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Ils ne sont plus opposables et ne peuvent pas servir à justifier la conformité du logement. Un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est valide 10 ans, soit jusqu'en 2031 au minimum. Si votre portefeuille comprend d'anciens DPE, vérifiez leur date de réalisation et relancez les diagnostics expirés.
La résidence principale est-elle concernée par l'interdiction des classes F et G ? +
Pas avant 2034. Les résidences principales louées en meublé de tourisme restent soumises aux seules règles de décence de droit commun jusqu'au 1er janvier 2034. À cette date, toutes les locations de courte durée, y compris les résidences principales, devront respecter un seuil minimum de performance énergétique. L'exception résidence principale disparaît en 2034.
Le maire peut-il demander le DPE d'un logement à tout moment ? +
Oui. La loi Le Meur autorise le maire à demander la production d'un DPE valide pour tout meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d'usage. Le propriétaire dispose alors de 2 mois pour fournir le document. Passé ce délai sans transmission, l'astreinte de 100 euros par jour commence à courir. La conciergerie doit prévoir ce scénario dans son organisation et s'assurer que les DPE sont accessibles rapidement.
Conclusion
Le DPE en location courte durée suit un calendrier précis, avec des périmètres d’application distincts selon les dates et le type de logement. En 2026, l’essentiel du parc existant n’est pas encore directement concerné par les interdictions. Mais 2034 approche, et les travaux de rénovation prennent du temps.
La conciergerie qui anticipe ce calendrier se positionne comme un partenaire fiable aux yeux des propriétaires. Intégrer la vérification du DPE dès l’entrée d’un lot au portefeuille, insérer les bonnes clauses dans les mandats, et documenter les échanges avec les propriétaires : ce sont des gestes opérationnels simples qui évitent les contentieux.
Pour aller plus loin, consultez nos articles sur le numéro d’enregistrement des meublés de tourisme, le changement d’usage en location courte durée et le mandat de gestion locative. Les tarifs Hoguest détaillent les fonctionnalités de suivi DPE incluses dans chaque formule.