LMNP vs LMP en location courte durée : guide complet 2026

Introduction

En location courte durée, le statut fiscal du propriétaire bailleur dépend de deux seuils cumulatifs. En dessous, c’est le régime LMNP - loueur en meublé non professionnel. Au-dessus, le passage en LMP - loueur en meublé professionnel - est automatique, sans option possible. La frontière entre les deux modifie l’imposition des revenus, le traitement des déficits, le régime des plus-values et les cotisations sociales. Pour les conciergeries qui gèrent plusieurs propriétaires, comprendre cette mécanique est indispensable : un propriétaire mal informé sur son statut s’expose à des redressements, et le mandataire qui n’a pas alerté engage sa responsabilité.

En résumé : LMNP et LMP relèvent tous deux des BIC. La différence tient au franchissement de deux seuils de recettes (article 155 IV du CGI). Le LMP entraîne l’affiliation SSI, des cotisations sociales de 30 à 45 %, mais aussi la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global. Le LMNP reste soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des déficits imputables uniquement sur les BIC non professionnels.

LMNP et LMP, deux régimes pour la même activité

Définitions juridiques

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP) exercent la même activité : la location de logements meublés. La distinction entre les deux statuts ne repose ni sur le type de bien, ni sur la durée des baux, ni sur le mode de commercialisation (plateforme, agence, direct). Elle repose exclusivement sur le niveau de recettes du foyer fiscal, tel que défini à l’article 155 IV du Code général des impôts.

Le LMNP n’est pas un « statut » au sens strict. C’est la situation par défaut de tout propriétaire qui loue un meublé sans remplir les conditions du LMP. À l’inverse, le LMP est un statut imposé dès lors que les deux conditions légales sont réunies. Il n’existe pas d’option : le franchissement des seuils entraîne le basculement automatique.

Activité éligible

La location meublée de tourisme, qu’elle passe par Airbnb, Booking, Abritel ou en direct, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au sens de l’article 35 bis du CGI. Les deux régimes - LMNP et LMP - s’appliquent indifféremment à la location courte durée (meublé de tourisme) et à la location meublée longue durée. Le critère n’est pas la durée du séjour, mais le caractère meublé du logement et le niveau de recettes.

Pour approfondir le cadre réglementaire applicable aux meublés de tourisme, voir l’article sur la loi Le Meur et ses impacts pour les conciergeries.

Les 2 seuils qui font basculer en LMP

L’article 155 IV du CGI pose deux conditions cumulatives. Les deux doivent être remplies simultanément pour que le propriétaire soit qualifié de LMP.

Seuil recettes supérieures à 23 000 euros

Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée doivent dépasser 23 000 euros TTC sur l’année civile. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, pas bien par bien. Un propriétaire qui détient trois appartements générant respectivement 8 000, 9 000 et 7 000 euros cumule 24 000 euros : la première condition est remplie.

Les recettes prises en compte sont les loyers bruts, charges comprises, encaissés au cours de l’année civile (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 60).

Seuil recettes supérieures aux revenus du foyer

Les recettes de location meublée doivent excéder les autres revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal. Sont pris en compte les traitements et salaires, les bénéfices agricoles, les BIC et BNC professionnels, les rémunérations de gérance (article 62 du CGI). Les revenus du patrimoine (dividendes, intérêts, revenus fonciers) ne sont pas comptabilisés dans la comparaison.

Cumul des deux conditions

Situation	Recettes LCD	Autres revenus pro	Seuil 23 000 euros	Seuil revenus	Statut
Salarié avec 1 bien	18 000 euros	42 000 euros	Non	Non	LMNP
Salarié avec 3 biens	65 000 euros	40 000 euros	Oui	Oui	LMP
Retraité multi-biens	120 000 euros	0 euro	Oui	Oui	LMP
Couple bi-actif avec 2 biens	30 000 euros	85 000 euros	Oui	Non	LMNP

Le tableau montre que le deuxième seuil protège les foyers dont les revenus d’activité sont élevés : même avec 30 000 euros de recettes locatives, un couple salarié à 85 000 euros reste en LMNP.

Différences fiscales clés

Imposition BIC

LMNP et LMP sont tous deux imposés dans la catégorie des BIC. Le choix entre micro-BIC et régime réel s’applique dans les deux cas, selon les seuils de chiffre d’affaires en vigueur. Pour une comparaison détaillée micro-BIC et régime réel, consulter le simulateur micro-BIC vs régime réel.

La réforme fiscale du micro-BIC issue de la loi de finances 2025 a modifié les abattements applicables aux meublés de tourisme. Ces modifications s’appliquent indifféremment aux LMNP et aux LMP au micro-BIC.

Déficits

C’est l’une des différences les plus structurantes entre les deux régimes.

• LMNP : les déficits ne sont imputables que sur les revenus de même nature, c’est-à-dire les BIC non professionnels. Ils sont reportables pendant 10 ans (article 156 I-1° bis du CGI).
• LMP : les déficits sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant. L’excédent est reportable pendant 6 ans (article 156 I-1° du CGI).

En pratique, cette différence favorise le LMP dans les premières années d’exploitation, quand les amortissements et les charges d’emprunt génèrent des déficits importants.

Plus-values

Le régime des plus-values diffère radicalement.

• LMNP : régime des plus-values des particuliers. Exonération progressive d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans (article 150 VB du CGI). La plus-value se calcule sur le prix d’acquisition d’origine, sans réintégration des amortissements.
• LMP : régime des plus-values professionnelles. Exonération possible sous conditions : activité exercée depuis au moins 5 ans et chiffre d’affaires inférieur aux seuils fixés par l’article 151 septies du CGI (90 000 euros HT pour une exonération totale, 126 000 euros HT pour une exonération partielle). Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à court terme.

Taxe foncière et CFE

La taxe foncière s’applique identiquement aux LMNP et aux LMP. En revanche, la cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par les deux statuts dès lors que l’activité est exercée à titre habituel. Les LMP, en tant que professionnels, sont systématiquement assujettis. Les LMNP le sont également dans la plupart des cas, même si certaines communes appliquent une exonération temporaire.

Pour les questions liées à la TVA en location courte durée, le seuil de franchise en base est indépendant du statut LMNP ou LMP.

Différences sociales

SSI obligatoire pour le LMP

Le loueur en meublé professionnel est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI, ex-RSI) au titre de son activité de location meublée. Cette affiliation est obligatoire et automatique dès que les deux conditions du LMP sont remplies (article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale). L’inscription se fait via le guichet unique de l’INPI.

Cotisations sociales de 30 à 45 %

Les cotisations SSI du LMP s’appliquent sur le bénéfice net de l’activité (après amortissements et charges). Le taux effectif varie entre 30 % et 45 % selon le niveau de revenu et la situation du cotisant. Ce taux couvre l’assurance maladie, les allocations familiales, la retraite de base et complémentaire, la CSG-CRDS et la contribution à la formation professionnelle.

LMNP : prélèvements sociaux à 17,2 %

Le LMNP n’est pas affilié à la SSI. Ses revenus de location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), prélevés sur le bénéfice imposable (article 1600-0 S du CGI).

La différence de charge sociale entre 17,2 % (LMNP) et 30 à 45 % (LMP) représente un écart considérable sur le net en poche, que les cas pratiques ci-dessous illustrent concrètement.

Impact retraite

Contrepartie des cotisations plus élevées : le LMP acquiert des droits à la retraite au titre de son activité de location meublée. Le LMNP, soumis uniquement aux prélèvements sociaux, ne valide aucun trimestre supplémentaire. Pour un propriétaire proche de la retraite avec des trimestres manquants, ce paramètre peut modifier l’analyse.

Cas pratiques chiffrés

Les exemples suivants illustrent la mécanique fiscale et sociale de chaque statut. Les montants sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.

Comment basculer de LMNP à LMP

Le passage de LMNP à LMP n’est pas un choix : il se produit automatiquement l’année où les deux conditions sont simultanément remplies. Néanmoins, plusieurs démarches administratives doivent accompagner ce basculement.

1. Vérification des seuils : en fin d’année civile, calculer le total des recettes de location meublée du foyer fiscal et le comparer aux autres revenus d’activité professionnelle. L’appréciation se fait au 31 décembre.

2. Inscription SSI : le LMP doit s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants via le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr). Le délai d’inscription est de 30 jours après le début de l’activité professionnelle.

3. Déclaration comptable : le passage en LMP impose de tenir une comptabilité d’engagement (et non de trésorerie) si le chiffre d’affaires dépasse les seuils du micro-BIC. La liasse fiscale 2031 doit être déposée chaque année.

4. Impact sur l’existant : le changement de statut modifie le régime des plus-values applicable aux biens déjà détenus. Il est recommandé de faire réaliser un bilan de transition par un expert-comptable avant la première déclaration en LMP.

Le retour en LMNP est possible si, une année donnée, l’une des deux conditions n’est plus remplie (baisse des recettes ou hausse des revenus professionnels). Le basculement est annuel.

Erreurs fréquentes

Ignorer le cumul foyer fiscal. Chaque époux ou partenaire de PACS peut détenir des biens en propre, mais les recettes se cumulent au niveau du foyer fiscal. Un couple dont chaque membre génère 15 000 euros de recettes dépasse le seuil de 23 000 euros.

Confondre recettes et bénéfice. Le seuil de 23 000 euros s’apprécie sur les recettes brutes (loyers + charges), pas sur le bénéfice net après déduction des charges et amortissements.

Oublier l’affiliation SSI. Le basculement en LMP ne déclenche pas automatiquement l’affiliation SSI. Le propriétaire doit s’inscrire lui-même. L’absence d’inscription n’empêche pas l’URSSAF de réclamer les cotisations rétroactivement, majorées de pénalités.

Négliger l’impact sur la plus-value. Un propriétaire qui bascule en LMP et revend un bien après moins de 5 ans d’activité professionnelle ne bénéficie d’aucune exonération de plus-value au titre de l’article 151 septies, et perd le bénéfice du régime des particuliers. La revente dans cette fenêtre peut être très coûteuse fiscalement.

Ne pas anticiper le retour en LMNP. Si les recettes baissent sous les seuils une année donnée, le propriétaire repasse en LMNP. Ce va-et-vient peut créer des complications comptables et fiscales, notamment sur le suivi des amortissements.

Pour la conciergerie : reporting fiscal et accompagnement propriétaires

Les conciergeries qui gèrent des portefeuilles de 20, 50 ou 100 biens se retrouvent en première ligne sur ces questions. Chaque propriétaire a sa propre situation fiscale, ses propres seuils, et potentiellement un statut différent (LMNP pour l’un, LMP pour l’autre).

Le reporting fiscal devient un livrable attendu par les propriétaires et leurs experts-comptables. Il comprend au minimum : le détail des recettes par bien et par mois, le cumul annuel des recettes par propriétaire, l’identification des charges refacturées, et le suivi du seuil de 23 000 euros.

L’alerte de franchissement de seuil est une obligation de conseil implicite du mandataire. Une conciergerie qui voit un propriétaire approcher les 23 000 euros de recettes doit l’en informer, idéalement par écrit, pour que ce dernier puisse consulter son expert-comptable avant le dépassement.

L’export comptable structuré (par bien, par période, au format attendu par les logiciels de comptabilité) fait gagner du temps à l’expert-comptable du propriétaire et réduit les risques d’erreur dans la déclaration fiscale.

Pour en savoir plus sur les obligations réglementaires des conciergeries, consulter l’article sur la loi Le Meur et la conciergerie.

FAQ

Peut-on choisir entre LMNP et LMP ? +

Non. Le statut LMP s'applique automatiquement et obligatoirement dès que les deux conditions de l'article 155 IV du CGI sont remplies : recettes supérieures à 23 000 euros TTC et recettes supérieures aux autres revenus d'activité professionnelle du foyer fiscal. Il n'existe aucune option.

Le seuil de 23 000 euros s'apprécie par bien ou par foyer fiscal ? +

Par foyer fiscal. Toutes les recettes de location meublée de tous les biens détenus par le foyer fiscal sont cumulées pour l'appréciation du seuil (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10).

Un propriétaire peut-il être LMP une année et LMNP l'année suivante ? +

Oui. L'appréciation des seuils se fait année par année. Si les recettes baissent ou si les revenus professionnels augmentent, le propriétaire peut repasser en LMNP l'année suivante. Ce basculement annuel est automatique.

Les cotisations SSI du LMP ouvrent-elles des droits retraite ? +

Oui. Les cotisations SSI versées par le LMP ouvrent des droits à la retraite de base et complémentaire, ainsi qu'à l'assurance maladie. C'est la contrepartie du taux de cotisation plus élevé (30 à 45 %) par rapport aux prélèvements sociaux du LMNP (17,2 %).

La conciergerie doit-elle alerter le propriétaire sur le franchissement du seuil LMP ? +

Le mandat de gestion implique une obligation de conseil envers le propriétaire mandant. Informer le propriétaire de l'approche du seuil de 23 000 euros de recettes, par écrit et suffisamment tôt, relève de cette obligation. Un défaut d'information peut engager la responsabilité du mandataire.

Comment calculer les recettes pour le seuil LMP en cas de mise en location en cours d'année ? +

Le seuil de 23 000 euros n'est pas proratisé en cas de début d'activité en cours d'année. Les recettes sont prises en compte pour leur montant réel encaissé sur l'année civile, quelle que soit la date de début de l'activité (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 80).

Quelle différence entre le seuil LMP et le seuil micro-BIC ? +

Ce sont deux seuils distincts. Le seuil de 23 000 euros du LMP conditionne le statut fiscal (professionnel ou non). Le seuil du micro-BIC conditionne le régime d'imposition (forfaitaire ou réel). Un propriétaire peut être LMP au micro-BIC, ou LMNP au régime réel. Les deux critères sont indépendants.

Conclusion

La distinction entre LMNP et LMP repose sur deux seuils de recettes cumulatifs, définis à l’article 155 IV du CGI. Le franchissement de ces seuils modifie en profondeur le régime fiscal, social et patrimonial du propriétaire bailleur. Pour les conciergeries, le suivi de ces seuils pour chaque propriétaire du portefeuille fait partie intégrante de l’obligation de conseil du mandataire.

Chaque situation étant différente, le recours à un expert-comptable ou un avocat fiscaliste reste indispensable pour valider le statut applicable et optimiser la stratégie fiscale dans le respect du cadre légal.

Information fiscale, pas conseil personnalisé. Cet article décrit les règles fiscales en vigueur à la date indiquée. Il ne se substitue pas au conseil d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste. Hoguest n’est pas habilité à fournir du conseil fiscal personnalisé.