Mandat de gestion locative : modèle, obligations et bonnes pratiques

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel un propriétaire (le mandant) confie la gestion de son bien immobilier à un professionnel (le mandataire). En location courte durée, ce mandataire est généralement une conciergerie. Le mandat formalise la relation commerciale et définit précisément ce que le mandataire peut faire, et ce qu’il ne peut pas faire, au nom du propriétaire.

Sans mandat écrit, toute activité de gestion pour le compte d’un tiers est juridiquement inexistante. Le mandataire ne dispose d’aucune base légale pour percevoir des loyers, publier des annonces ou prendre des décisions concernant le bien. C’est le document fondateur de toute relation de gestion.

En location saisonnière, le mandat de gestion couvre typiquement la mise en location du bien sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel), l’accueil des voyageurs, le ménage, la maintenance courante, et le reversement des loyers au propriétaire après déduction de la commission.

Ce que dit la loi

La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970)

L’article 6 de la loi Hoguet pose le principe : aucun professionnel de l’immobilier ne peut réclamer une rémunération sans détenir un mandat écrit préalable. Ce mandat doit préciser les conditions de rémunération du mandataire et les opérations qu’il est autorisé à effectuer.

La loi est stricte sur ce point : un mandat verbal n’a aucune valeur juridique. Un mandat incomplet est frappé de nullité. Et la nullité du mandat entraîne l’obligation de restituer l’intégralité des commissions perçues.

Le décret d’application (décret n° 72-678 du 20 juillet 1972)

Le décret 72-678 détaille les mentions obligatoires du mandat de gestion. Il impose également que chaque mandat soit numéroté et inscrit chronologiquement au registre des mandats, un autre document obligatoire pour les professionnels soumis à la loi Hoguet.

Les articles 72 et suivants du décret précisent les conditions de forme et de fond du mandat. Le non-respect de ces conditions expose le mandataire à la nullité du contrat et aux sanctions prévues par la loi.

Les 9 mentions obligatoires du mandat de gestion

Le mandat de gestion locative doit impérativement contenir les mentions suivantes :

1. Identité complète des parties

Nom, prénom, adresse du propriétaire mandant. Dénomination sociale, numéro SIRET, adresse du siège social du mandataire. Numéro de carte professionnelle G et CCI de délivrance.

2. Désignation précise du bien

Adresse complète, description du bien (type, surface, nombre de pièces), références cadastrales si disponibles. En location saisonnière, il est recommandé de préciser le nombre de couchages et les équipements mis à disposition.

3. Durée du mandat

La durée doit être explicitement mentionnée. Elle ne peut pas être indéterminée. En pratique, les mandats de gestion sont conclus pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. La loi ALUR a plafonné la durée initiale à 30 ans pour les mandats de gestion classiques, mais cette limite concerne rarement les conciergeries.

4. Nature et étendue des actes autorisés

Le mandat doit préciser ce que le mandataire est autorisé à faire : mise en location, fixation des prix, accueil des voyageurs, gestion du ménage, gestion des litiges, etc. Tout acte non prévu au mandat ne peut être réalisé sans l’accord explicite du propriétaire.

5. Conditions de rémunération

Le montant ou le pourcentage de la commission, les modalités de calcul (sur le chiffre d’affaires brut ou net), la fréquence de facturation. La TVA applicable doit être mentionnée. Si des frais annexes sont prévus (frais de ménage, frais de linge, etc.), ils doivent être détaillés.

6. Modalités de reversement des fonds

Le mandat doit préciser comment et quand les loyers sont reversés au propriétaire : fréquence (mensuelle, après chaque séjour), délai de reversement, et mode de paiement. Le recours au compte séquestre doit être mentionné conformément aux obligations légales.

7. Conditions de résiliation

Les modalités de résiliation anticipée par chacune des parties : préavis, forme de la notification (lettre recommandée avec accusé de réception), conséquences financières de la résiliation anticipée.

8. Numéro d’inscription au registre des mandats

Chaque mandat reçoit un numéro chronologique unique, inscrit au registre des mandats. Ce numéro doit figurer sur le mandat lui-même.

9. Garantie financière et assurance

Le mandat doit mentionner l’existence de la garantie financière du mandataire (organisme garant, montant) et de son assurance responsabilité civile professionnelle (compagnie, numéro de police).

Durée et renouvellement

La durée du mandat est librement fixée par les parties, dans la limite de 30 ans. En conciergerie saisonnière, trois durées sont courantes :

• 1 an renouvelable : le standard du marché. Le propriétaire peut ne pas renouveler à chaque échéance.
• Saison : certains mandats couvrent uniquement la haute saison (juin-septembre). Moins courant, mais pertinent dans les zones très saisonnières.
• 3 ans renouvelable : offre une visibilité au mandataire et au propriétaire. Implique un engagement plus fort.

La tacite reconduction est légale mais doit être expressément prévue au contrat. En cas de tacite reconduction, le mandant doit être informé de la possibilité de ne pas renouveler le mandat, dans un délai raisonnable avant l’échéance.

La résiliation en cours de mandat obéit aux conditions prévues au contrat. En l’absence de clause spécifique, le droit commun du mandat s’applique : le mandant peut révoquer le mandat à tout moment, mais doit indemniser le mandataire si la révocation est abusive.

Erreurs fréquentes

Mandat non signé ou incomplet

C’est l’erreur la plus courante et la plus grave. Un mandat qui ne contient pas toutes les mentions obligatoires est nul de plein droit. En cas de contrôle DGCCRF, c’est la première chose vérifiée.

Mandat non inscrit au registre

Le mandat existe, il est signé, mais il n’a pas été inscrit au registre des mandats. C’est une infraction distincte, sanctionnée indépendamment.

Commission imprécise

“Commission de 20 %” ne suffit pas. Il faut préciser : 20 % de quoi (CA brut, CA net de frais de plateforme), HT ou TTC, incluant ou excluant le ménage. L’imprécision est source de litiges avec les propriétaires et constitue un manquement en cas de contrôle.

Mandat qui ne correspond pas à l’activité réelle

Le mandat prévoit “gestion des réservations” mais le mandataire effectue aussi des travaux d’entretien ou négocie des baux. Tout ce qui n’est pas prévu au mandat expose le mandataire.

Pas de mandat du tout

Certaines conciergeries fonctionnent sans mandat écrit, sur la base d’un accord verbal ou d’un simple email. C’est illégal. L’ensemble des commissions perçues est restituable et le mandataire s’expose aux sanctions pénales prévues par la loi Hoguet.

Le mandat de gestion dans Hoguest

La génération de mandats conformes à la loi Hoguet est intégrée nativement dans Hoguest. Lorsqu’un nouveau propriétaire est ajouté, le logiciel génère un mandat pré-rempli avec l’ensemble des mentions obligatoires. Le numéro de registre est attribué automatiquement, et le mandat est archivé dans le dossier du propriétaire.

Ce fonctionnement élimine le risque d’oubli de mention obligatoire et assure la traçabilité exigée par la réglementation. Découvrir les fonctionnalités de conformité ou demander une démonstration.