Conciergerie Airbnb : toutes les obligations légales en 2026

Le cadre juridique

Gérer des locations Airbnb pour le compte de propriétaires est une activité réglementée en France. Contrairement à une idée répandue, il ne suffit pas de créer une société et de publier des annonces. Dès lors qu’une conciergerie signe des mandats avec des propriétaires, perçoit des loyers en leur nom et prélève une commission, elle exerce une activité de gestion immobilière soumise à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et à son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Le cadre réglementaire est le même quelle que soit la plateforme utilisée (Airbnb, Booking, Abritel, VRBO) et quelle que soit la forme juridique de la conciergerie (SAS, SARL, auto-entrepreneur). C’est la nature de l’activité qui déclenche les obligations, pas le statut.

En 2025 et 2026, les contrôles de la DGCCRF se sont intensifiés sur le secteur de la location courte durée. Le nombre de conciergeries a explosé, et beaucoup exercent sans connaître l’étendue de leurs obligations. Ce guide les recense de façon exhaustive.

La loi Le Meur de 2024 est venue renforcer ce cadre, notamment sur les obligations de déclaration en mairie, le contrôle des plafonds de nuitées et les sanctions applicables aux plateformes.

Obligations avant de démarrer

Carte professionnelle G

La carte G est le prérequis absolu. Elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) du siège social de l’entreprise. Sans elle, toute activité de gestion pour le compte de tiers est illégale.

Conditions d’obtention :

• Diplôme de niveau Bac +3 (droit, économie, commerce) ou BTS professions immobilières, ou expérience professionnelle (10 ans, 4 ans si cadre)
• Absence de condamnation pénale incompatible
• Garantie financière (si détention de fonds)
• Assurance RCP

Le délai d’obtention est de 2 à 4 semaines. La carte est valable 3 ans.

Assurance responsabilité civile professionnelle (RCP)

L’assurance RCP est obligatoire pour tout titulaire de carte G. Elle couvre les dommages causés aux clients (propriétaires et voyageurs) dans l’exercice de l’activité. Le mandataire doit pouvoir justifier de cette assurance à tout moment.

Le montant de couverture minimum n’est pas fixé par la loi, mais les organismes professionnels recommandent un plancher de 500 000 euros par sinistre. En pratique, les assureurs spécialisés (Galian, CEGI) proposent des contrats adaptés aux conciergeries.

Garantie financière

Si la conciergerie encaisse des fonds pour le compte des propriétaires (ce qui est le cas dans l’immense majorité des situations), elle doit justifier d’une garantie financière délivrée par un organisme agréé (banque, compagnie d’assurance, société de caution mutuelle).

Le montant minimum est de 30 000 euros les deux premières années d’exercice, puis 110 000 euros. Ce montant doit couvrir les fonds détenus à un instant donné.

Obligations en cours d’activité

Mandats de gestion conformes

Chaque propriétaire dont la conciergerie gère le bien doit avoir signé un mandat de gestion conforme aux exigences de la loi Hoguet. Le mandat doit contenir les 9 mentions obligatoires détaillées par le décret 72-678 : identité des parties, désignation du bien, durée, étendue des pouvoirs, rémunération, conditions de résiliation, numéro de registre, garantie financière, assurance.

Un mandat verbal ou un simple email d’accord n’a aucune valeur juridique. L’absence de mandat écrit entraîne la nullité de toute commission perçue.

Registre des mandats

Chaque mandat signé doit être inscrit chronologiquement au registre des mandats, conformément à l’article 65 du décret 72-678. Le registre doit être tenu à jour en permanence et consultable en cas de contrôle.

Comptes-rendus de gestion (CRG)

Le mandataire doit rendre compte de sa gestion à chaque propriétaire. Le CRG détaille les recettes locatives, les commissions prélevées, les charges imputées, et le net reversé au propriétaire. Il est remis périodiquement (généralement mensuellement ou trimestriellement, selon ce que prévoit le mandat).

Compte séquestre

Les fonds perçus pour le compte des propriétaires doivent être déposés sur un compte séquestre dédié, distinct du compte d’exploitation de la conciergerie. Le mélange des fonds propres et des fonds des propriétaires est strictement interdit.

Comptabilité mandante

La conciergerie doit tenir une comptabilité mandante distincte de sa comptabilité générale. Cette comptabilité retrace les flux financiers pour chaque propriétaire : loyers encaissés, commissions, charges, reversements.

Affichage des tarifs et des conditions

Les tarifs de la conciergerie (pourcentage de commission, frais annexes) doivent être affichés de façon visible dans les locaux professionnels et communiqués au client avant la signature du mandat. Les conditions générales de service doivent être remises au mandant.

Obligations fiscales

TVA

La gestion locative est une prestation de services soumise à la TVA au taux de 20 %. La conciergerie facture sa commission HT + TVA au propriétaire. En régime de franchise en base (auto-entrepreneurs sous le seuil), la TVA n’est pas collectée mais le seuil est vite atteint avec la croissance du portefeuille.

La location meublée de tourisme elle-même est exonérée de TVA (sauf para-hôtellerie), mais cette exonération concerne le propriétaire, pas la commission du mandataire.

Taxe de séjour

La taxe de séjour est due par le voyageur et collectée par l’hébergeur ou son mandataire. Depuis 2019, Airbnb collecte et reverse directement la taxe de séjour dans la plupart des communes françaises. Booking fait de même pour une partie des communes.

La conciergerie doit vérifier, commune par commune, si la plateforme collecte bien la taxe. Si ce n’est pas le cas, la collecte et le reversement incombent au mandataire. Le défaut de collecte expose à des amendes.

Déclarations des propriétaires

La conciergerie n’est pas responsable des déclarations fiscales des propriétaires, mais elle doit leur fournir les informations nécessaires. En pratique, cela implique de transmettre un récapitulatif annuel des revenus locatifs pour chaque bien géré, permettant au propriétaire de remplir ses obligations déclaratives (revenus BIC pour la location meublée).

Déclaration en mairie

Depuis la loi ELAN de 2018, les meublés de tourisme doivent être déclarés en mairie. Dans les communes ayant instauré l’enregistrement, un numéro d’enregistrement est attribué et doit figurer sur les annonces. La conciergerie doit s’assurer que cette obligation est respectée pour chaque bien qu’elle gère.

Le nombre maximal de nuitées (120 jours par an pour les résidences principales) doit être surveillé. Le dépassement expose le propriétaire à des amendes pouvant atteindre 10 000 euros.

Conséquences du non-respect

Les sanctions s’accumulent en cas de contrôle défavorable :

• Exercice sans carte G : 6 mois d’emprisonnement, 7 500 euros d’amende (article 14, loi 70-9)
• Maniement de fonds sans garantie financière : 2 ans d’emprisonnement, 30 000 euros d’amende (article 16, loi 70-9)
• Mandats non conformes : nullité et restitution de toutes les commissions perçues
• Défaut de registre, de CRG, de séquestre : amendes administratives DGCCRF (jusqu’à 50 000 euros par infraction)
• Défaut de collecte de taxe de séjour : amende de 12 500 euros par infraction
• Interdiction d’exercer : prononcée par le tribunal en cas de condamnation pénale

Ces sanctions se cumulent. Un contrôle unique peut relever simultanément l’absence de carte G, des mandats non conformes, l’absence de compte séquestre, et le défaut de registre.

Checklist de démarrage

Avant de lancer une conciergerie mandataire, les étapes réglementaires sont :

1. Obtenir la carte professionnelle G auprès de la CCI
2. Souscrire une assurance RCP
3. Obtenir une garantie financière
4. Ouvrir un compte séquestre dédié
5. Mettre en place le registre des mandats
6. Préparer un modèle de mandat conforme
7. Mettre en place la comptabilité mandante
8. Vérifier les obligations de déclaration en mairie pour chaque bien

C’est un investissement initial en temps et en argent. Mais c’est le prix de l’exercice légal de l’activité. Les conciergeries qui font l’impasse sur ces obligations prennent un risque juridique et financier considérable.

Hoguest intègre les obligations réglementaires (mandats, registre, CRG, comptabilité mandante, séquestre) dès la mise en route. Découvrir les fonctionnalités ou demander une démonstration.