Plafond de 90 nuitées en résidence principale (LCD)
Résidence principale en LCD : le plafond de 90 nuitées expliqué
Louer sa résidence principale sur Airbnb ou Booking est encadré par un plafond annuel de nuitées. Depuis la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), ce plafond peut descendre à 90 nuitées par an dans les communes qui délibèrent en ce sens. Paris a adopté ce plancher dès le 19 décembre 2024. Lyon, Marseille, Nice et Bordeaux ont suivi.
Pour un propriétaire, le dépassement expose à une amende civile de 15 000 €. Pour une conciergerie qui gère le calendrier et les annonces, la responsabilité opérationnelle est directe. Comprendre exactement comment se compte une nuitée, quelles exceptions existent et ce que la loi impose aux plateformes est désormais indispensable.
En bref
- Le plafond national reste à 120 nuitées par an pour la résidence principale louée en meublé de tourisme.
- Les communes peuvent l’abaisser à 90 nuitées par délibération. Paris, Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux l’ont fait.
- Le dépassement expose le propriétaire à une amende civile de 15 000 €.
- Des exceptions existent : obligation professionnelle, raisons de santé, force majeure.
- Les plateformes sont tenues de bloquer les réservations au-delà du plafond et de transmettre leurs données aux communes.
Ce que dit exactement la loi Le Meur sur le plafond de nuitées
Le texte de référence
Le plafond de nuitées est codifié à l’article L. 324-1-1, IV du Code du tourisme, modifié par l’article 4 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Il s’applique exclusivement aux résidences principales louées en meublé de tourisme. Les résidences secondaires ne sont pas concernées par ce plafond.
La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire, sauf exception professionnelle, raison de santé ou force majeure (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). La nature principale de la résidence s’apprécie au regard de la domiciliation fiscale, de la durée d’occupation effective et de la déclaration en mairie.
120 nuitées par défaut, 90 par délibération communale
Le plafond national est fixé à 120 nuitées par an. Ce seuil s’applique automatiquement, sans qu’aucune démarche communale soit nécessaire.
La loi Le Meur introduit un plancher optionnel : une commune peut délibérer pour abaisser ce plafond à 90 nuitées. La délibération du conseil municipal suffit. Aucun décret national n’est requis. Le maire dispose donc d’un levier direct pour réguler la pression locative dans sa commune.
Les communes qui ont adopté le plancher de 90 nuitées à ce jour : Paris (délibération du 19 décembre 2024), Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux. D’autres communes classées en zone tendue devraient suivre dans les prochains mois.
Pour une vue d’ensemble des outils dont disposent les maires pour réguler la location courte durée, consultez notre article sur les pouvoirs des maires en location courte durée.
Comment se compte une nuitée
La loi et ses textes d’application ne définissent pas explicitement le mode de calcul d’une nuitée. La pratique administrative et la jurisprudence disponible permettent néanmoins de dégager des règles claires.
Nuitée pleine vs partielle
Une nuitée correspond à une nuit passée dans le logement, du soir au lendemain matin. Un séjour de quatre nuits consomme quatre nuitées. La durée de la journée d’arrivée ou de départ n’entre pas dans le calcul.
Un séjour avec arrivée le vendredi soir et départ le lundi matin compte trois nuitées (vendredi, samedi, dimanche). La nuit du dimanche au lundi est la troisième nuitée ; la matinée du lundi n’en est pas une.
Les nuitées se décomptent du 1er janvier au 31 décembre de chaque année civile. Il n’y a pas de report d’une année sur l’autre. Un propriétaire qui atteint 88 nuitées en décembre peut louer 2 nuitées supplémentaires avant le 31 décembre, puis recommencer à zéro le 1er janvier.
Plusieurs voyageurs la même nuit
Peu importe le nombre de voyageurs présents dans le logement. Une nuit occupée par un couple, une famille ou un groupe compte pour une seule nuitée. Le plafond est lié à l’occupation du logement, non au nombre de personnes accueillies.
Ce point est important pour les grands appartements ou les maisons familiales : accueillir dix personnes sur une nuit consomme une nuitée, pas dix.
Annulations et no-shows
Une réservation annulée avant l’arrivée du voyageur ne consomme pas de nuitée. Le logement n’ayant pas été occupé, aucune nuit n’est comptabilisée.
En revanche, un no-show (voyageur qui ne se présente pas mais dont la réservation n’est pas annulée) pose une question pratique. La logique légale conduit à ne pas comptabiliser les nuitées non consommées, mais la prudence recommande de documenter l’absence effective d’occupation, notamment via la messagerie de la plateforme ou un constat d’état des lieux.
Les nuitées bloquées dans le calendrier pour des raisons de maintenance, de travaux ou d’usage personnel ne comptent pas, à condition que le logement ne soit pas effectivement loué.
Les exceptions au plafond
La loi prévoit des situations dans lesquelles le plafond de 120 ou 90 nuitées peut être dépassé sans que le propriétaire soit sanctionné. Ces exceptions sont limitativement énumérées.
Obligation professionnelle, raisons de santé, force majeure
L’article L. 324-1-1 IV du Code du tourisme reprend les trois exceptions classiques issues du droit locatif :
- Obligation professionnelle : mutation, détachement, mission longue durée qui contraint le propriétaire à quitter sa résidence principale pendant une période prolongée.
- Raisons de santé : hospitalisation, soins nécessitant un déplacement, état de santé incompatible avec l’occupation normale du logement.
- Force majeure : événement imprévisible et irrésistible rendant impossible l’occupation normale (catastrophe naturelle, sinistre, réquisition administrative).
Dans ces trois cas, le plafond de nuitées ne s’applique pas pour la période d’absence contrainte. Le propriétaire peut louer son logement au-delà de 90 ou 120 nuitées sans risquer l’amende civile.
Mobilité géographique justifiée
Une mutation professionnelle est l’exemple le plus fréquent. Un cadre muté à Lyon pour 8 mois, qui loue son appartement parisien pendant toute cette période, peut dépasser le plafond de 90 nuitées si sa mutation est attestée.
La mobilité doit être contrainte et documentée. Un déménagement volontaire ou un choix de vie ne constituent pas une exception légale. La frontière entre mobilité contrainte et choix délibéré peut être floue : en cas de doute, consultez un avocat avant de dépasser le plafond.
Comment apporter la preuve à la mairie
La commune peut demander au propriétaire de justifier le dépassement du plafond. Les pièces acceptées varient selon les motifs :
- Obligation professionnelle : lettre de mutation ou d’affectation, contrat de mission, attestation employeur.
- Raisons de santé : certificat médical, bulletin d’hospitalisation, courrier du médecin traitant.
- Force majeure : rapport d’expertise, courrier de l’assureur, arrêté municipal ou préfectoral.
Le propriétaire conserve ces justificatifs et les produit sur demande. Il n’existe pas d’obligation de déclaration préalable auprès de la mairie avant de dépasser le plafond : la preuve est apportée a posteriori si un contrôle intervient.
Le rôle des plateformes dans le contrôle
La loi Le Meur renforce considérablement les obligations des plateformes de réservation. Airbnb, Booking, Abritel et leurs concurrentes ne sont plus de simples intermédiaires passifs.
Blocage automatique au-delà du plafond
Les plateformes sont tenues de bloquer les réservations dès que le plafond applicable est atteint pour un logement donné. Ce blocage repose sur le numéro d’enregistrement du logement (numéro à 13 caractères délivré sur Declaloc.fr), qui permet d’identifier la commune et le plafond applicable.
En pratique, lorsqu’un logement atteint 90 ou 120 nuitées sur l’année, la plateforme doit rendre le calendrier indisponible jusqu’au 1er janvier suivant. Le propriétaire ne peut pas contourner ce blocage en créant une nouvelle annonce pour le même logement sans numéro d’enregistrement : l’annonce sans numéro expose la plateforme à une amende de 15 000 € par annonce.
Pour en savoir plus sur l’enregistrement obligatoire, consultez notre article sur le numéro d’enregistrement meublé de tourisme.
Transmission de données aux mairies
Les plateformes transmettent aux communes qui en font la demande les données de réservation des logements enregistrés sur leur territoire. Cette transmission inclut le nombre de nuitées par logement et par année civile.
Le croisement entre les données des plateformes et les déclarations des propriétaires permet aux communes de détecter les dépassements. Un propriétaire qui déclare 85 nuitées alors que la plateforme en enregistre 110 sera repéré.
La transmission est automatisée et périodique. Elle s’appuie sur le numéro d’enregistrement comme clé d’identification. C’est une raison supplémentaire pour s’assurer que chaque logement dispose d’un numéro valide et que ce numéro est correctement renseigné sur toutes les annonces actives.
La responsabilité d’une conciergerie qui gère une résidence principale
La loi sanctionne le propriétaire, pas la conciergerie. Mais cette distinction juridique ne protège pas la conciergerie sur le plan contractuel.
Devoir de conseil au propriétaire
Une conciergerie mandataire est tenue à un devoir de conseil. Ce devoir implique d’informer le propriétaire des règles applicables à son logement, y compris le plafond de nuitées en vigueur dans sa commune.
Si la conciergerie omet d’informer un propriétaire parisien que son plafond est de 90 nuitées (et non 120), et que ce propriétaire reçoit une amende de 15 000 €, le propriétaire peut se retourner contre la conciergerie pour manquement à l’obligation d’information. Le lien de causalité entre l’omission et le préjudice est direct.
Le devoir de conseil ne s’arrête pas à la signature du mandat. Il est continu : si la réglementation change en cours de mandat (nouvelle délibération communale, modification du plafond), la conciergerie doit en informer le propriétaire sans attendre que celui-ci le découvre lui-même.
Suivi du compteur nuitées
La conciergerie qui gère le calendrier et les annonces d’un logement contrôle de facto le compteur de nuitées. C’est elle qui accepte les réservations, bloque les dates et ouvre les disponibilités. Si le logement dépasse le plafond sous sa gestion, elle porte la responsabilité opérationnelle du dépassement.
Un PMS sans suivi des nuitées par logement n’est plus adapté au cadre légal actuel. Pour une conciergerie qui gère des dizaines de lots dans des communes aux plafonds différents (90 à Paris, 120 en province), un tableur manuel devient un risque opérationnel majeur.
Le suivi doit être automatique, par logement, en temps réel. L’alerte doit intervenir suffisamment en amont du plafond pour permettre d’ajuster le calendrier sans blocage brutal des réservations en cours.
Mention obligatoire au mandat
Le mandat de gestion doit explicitement mentionner :
- Le plafond de nuitées applicable au logement (90 ou 120 selon la commune).
- L’obligation pour la conciergerie de bloquer les réservations au-delà de ce plafond.
- La responsabilité du propriétaire en cas de dépassement dû à des réservations passées en dehors du mandat (location directe, autre plateforme non gérée).
- Les exceptions contractuellement prévues (mobilité professionnelle, etc.) et les justificatifs requis.
Un mandat sans clause nuitées expose la conciergerie à une contestation en cas de dépassement. Faites valider votre modèle de mandat par un avocat spécialisé. Pour les exigences légales du mandat de gestion locative, notre guide détaille les mentions obligatoires.
Cas pratique chiffré
Un propriétaire loue sa résidence principale à Aix-en-Marseille-Provence (commune soumise au plafond de 90 nuitées). Son logement affiche un tarif moyen de 130 € par nuitée. Il confie la gestion à une conciergerie qui prélève une commission de 20 % sur les revenus bruts.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Plafond annuel | 90 nuitées |
| Tarif moyen | 130 €/nuitée |
| Revenu brut annuel | 11 700 € |
| Commission conciergerie (20 %) | 2 340 € |
| Revenu net propriétaire | 9 360 € |
Ce calcul illustre pourquoi le pilotage précis du compteur de nuitées est un service à forte valeur ajoutée pour la conciergerie. Un propriétaire qui comprend ce risque valorise le suivi automatisé proposé par son gestionnaire. Consultez notre page tarifs pour voir comment Hoguest intègre ce suivi.
FAQ
Le plafond de 90 nuitées s'applique-t-il à toutes les communes de France ? +
Non. Le plafond de 90 nuitées n'est pas national. Il s'applique uniquement dans les communes qui ont adopté une délibération en ce sens. À ce jour, Paris (délibération du 19 décembre 2024), Lyon, Marseille, Nice et Bordeaux l'ont adopté. Dans les autres communes, le plafond reste à 120 nuitées par an. Vérifiez la situation de chaque commune avant de paramétrer vos outils.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de nuitées ? +
Le dépassement expose le propriétaire à une amende civile de 15 000 €, prononcée par le tribunal judiciaire sur requête de la commune. Cette amende n'est pas automatique : la commune doit engager une action. Mais avec la transmission automatique des données par les plateformes, les dépassements sont de plus en plus faciles à détecter. Une conciergerie dont la gestion du calendrier a permis le dépassement engage sa responsabilité contractuelle.
Une annulation de réservation compte-t-elle dans le plafond ? +
Non. Une réservation annulée avant l'arrivée du voyageur ne consomme pas de nuitée. Seules les nuits effectivement occupées entrent dans le décompte. En revanche, un no-show (voyageur absent mais réservation non annulée) est un cas ambigu : la prudence recommande de documenter l'absence d'occupation pour écarter toute nuitée comptabilisée.
Comment une conciergerie peut-elle gérer des logements dans plusieurs communes aux plafonds différents ? +
La gestion multi-communes exige un suivi par logement, pas par portefeuille global. Chaque logement doit avoir son propre compteur paramétré selon le plafond de sa commune (90 ou 120 nuitées). Un PMS qui ne permet pas ce paramétrage par adresse n'est plus adapté au cadre légal actuel. L'alerte doit intervenir à J-10 du plafond pour permettre d'ajuster le calendrier sans blocage brutal.
Les exceptions au plafond s'appliquent-elles automatiquement ? +
Non. Les exceptions (obligation professionnelle, raisons de santé, force majeure) ne s'appliquent pas automatiquement. Le propriétaire doit être en mesure de les justifier si la commune engage un contrôle. Les justificatifs (attestation employeur, certificat médical, rapport d'expertise) doivent être conservés et produits sur demande. Il n'existe pas d'obligation de déclaration préalable : la preuve est apportée a posteriori.
Les plateformes bloquent-elles vraiment les réservations au-delà du plafond ? +
La loi le leur impose. Le blocage repose sur le numéro d'enregistrement à 13 caractères délivré sur Declaloc.fr, qui identifie la commune et le plafond applicable. En pratique, le système n'est opérationnel que si le numéro est correctement renseigné sur l'annonce. Une annonce sans numéro d'enregistrement valide ne peut pas être bloquée automatiquement, et expose la plateforme à 15 000 € d'amende par annonce.
Conclusion
Le plafond de 90 nuitées n’est pas une contrainte anecdotique. Pour les conciergeries opérant à Paris, Lyon, Marseille, Nice ou Bordeaux, il réduit de 25 % la capacité locative des résidences principales par rapport au plafond national.
La valeur ajoutée d’une conciergerie en 2026 ne se mesure plus seulement au taux d’occupation ou au revenu brut généré. Elle se mesure aussi à sa capacité à maintenir chaque logement dans les limites légales, sans dépassement exposant le propriétaire à une amende qui annule plusieurs mois de revenus.
Suivi des nuitées automatisé, alertes préventives, clauses contractuelles adaptées et devoir de conseil continu : ce sont les nouveaux standards de la gestion locative courte durée. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet de la loi Le Meur, notre article sur le DPE et la location courte durée et notre guide du mandat de gestion locative.