Loi Le Meur : les nouveaux pouvoirs des maires sur la LCD

Avant 2025, un propriétaire pouvait transformer son appartement en meublé de tourisme avec peu d’obstacles locaux. La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a changé cet équilibre. Les maires disposent aujourd’hui d’un arsenal réglementaire inédit : quotas, servitudes, amendes directes, accès aux données des plateformes. Pour une conciergerie, ignorer ces règles locales expose à des sanctions sévères et à des mandats non conformes dès la signature.

TL;DR :

Les maires peuvent fixer des quotas par zone et refuser discrétionnairement les autorisations de changement d’usage.
Le PLU peut créer une « servitude de résidence principale » qui interdit le passage en meublé de tourisme.
Les communes peuvent abaisser le plafond de nuitées à 90 par délibération.
L’amende pour transformation illégale atteint 100 000 € par local.
Paris, Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux et Aix-en-Provence ont déjà adopté des règlements contraignants.

Pourquoi la loi Le Meur a renforcé les communes

La pression sur le parc résidentiel dans les villes touristiques a conduit le législateur à transférer davantage de pouvoirs aux communes. L’objectif affiché : permettre aux élus locaux de piloter le développement de la location courte durée (LCD) selon les réalités de leur territoire.

Avant la loi Le Meur, les outils communaux se limitaient à l’autorisation de changement d’usage et à la compensation. Ces dispositifs existaient, mais leur portée était contrainte et leur contrôle difficile. La loi de 2024 a élargi le périmètre d’action sur trois axes : les pouvoirs normatifs (ce que la commune peut décider), les pouvoirs de contrôle (ce qu’elle peut surveiller) et les pouvoirs répressifs (ce qu’elle peut sanctionner).

Les 5 nouveaux pouvoirs concrets des maires

1. L’autorisation de changement d’usage discrétionnaire

Dans les communes soumises à changement d’usage, le maire n’est plus tenu d’accorder l’autorisation dès lors que les conditions formelles sont remplies. La loi Le Meur rend cette décision discrétionnaire. La mairie peut refuser un dossier complet si le projet contredit les objectifs locaux de maintien du logement résidentiel.

Concrètement : une demande d’autorisation pour transformer un T3 en meublé de tourisme peut être refusée même si le propriétaire remplit toutes les conditions de forme. Le recours reste possible, mais la présomption d’accord automatique n’existe plus.

2. La servitude de résidence principale dans le PLU

Le plan local d’urbanisme peut désormais comporter une « servitude de résidence principale » sur des périmètres définis. Dans ces zones, un logement ne peut être loué en meublé de tourisme que s’il constitue la résidence principale de l’occupant.

Cette servitude est inscrite au PLU par délibération du conseil municipal. Elle s’applique aux demandes d’autorisation nouvelles et aux renouvellements. Elle peut cibler des quartiers entiers ou des typologies de logements.

3. Les quotas par zone

Les communes peuvent fixer un nombre maximal d’autorisations de meublés de tourisme par secteur géographique. Ces quotas s’appliquent quel que soit le statut du demandeur (résidence principale ou secondaire). Une fois le quota atteint, plus aucune nouvelle autorisation n’est délivrée dans la zone concernée.

Nice illustre ce mécanisme : la ville a plafonné à 671 autorisations annuelles réparties sur 4 zones. Le dépôt de dossiers a même été suspendu jusqu’au 31 août 2026 suite à un recours devant le Conseil d’État.

4. L’abaissement du plafond de nuitées à 90

Par délibération du conseil municipal, une commune peut abaisser le plafond de nuitées pour les résidences principales de 120 à 90 nuitées par an. Ce plafond s’applique sur l’ensemble du territoire communal. Les plateformes de réservation sont tenues d’appliquer ce blocage automatiquement.

Les communes qui ont délibéré en ce sens : Paris (délibération du 19 décembre 2024), Lyon (en vigueur en 2026), Marseille, Nice (délibération du 23 mai 2025), Bordeaux (délibération du 8 juillet 2025, applicable janvier 2026).

5. L’accès aux données des plateformes et les sanctions directes

Le décret 2026-196 a précisé les modalités d’accès aux données des plateformes via la Direction générale des entreprises (DGE). Les communes peuvent désormais croiser les données de réservation avec le registre des autorisations pour détecter les locations illégales.

Les amendes administratives sont prononcées directement par la mairie, sans passer par le juge pénal. Le montant atteint 100 000 € par local pour une transformation illégale en meublé de tourisme. Les copropriétés ne sont pas épargnées : la modification du règlement de copropriété pour autoriser la LCD ne requiert plus que la majorité des 2/3 (au lieu de l’unanimité).

L’extension des zones tendues

Les zones tendues définissent le périmètre géographique où les règles renforcées s’appliquent. La loi Le Meur a élargi cette liste et simplifié les conditions d’entrée pour les petites communes touristiques.

Comment vérifier si une commune est en zone tendue :

Consulter le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié - il liste les communes concernées.
Utiliser le simulateur du service-public.fr (rubrique « logement »).
Contacter directement le service urbanisme de la mairie concernée.

Attention : le classement en zone tendue conditionne l’obligation d’enregistrement, le régime de compensation et l’opposabilité des quotas locaux. Une commune non classée peut néanmoins imposer un changement d’usage si elle a délibéré en ce sens.

Cas concrets en France

Paris

Paris applique les règles les plus strictes de France. Dans les arrondissements 1 à 11 et le 18e, la compensation est de 3 m² de surface commerciale transformée en logement pour 1 m² mis en meublé de tourisme (ratio 3:1). Dans les autres arrondissements, le ratio est de 2:1.

Le nouveau règlement, adopté en mars 2025, renforce les contrôles : 25 agents sont dédiés au contrôle des meublés de tourisme. La délibération du 19 décembre 2024 a abaissé le plafond à 90 nuitées pour les résidences principales.

Marseille

Le règlement du 27 février 2025, applicable au 29 avril 2025, introduit la compensation dès le premier bien pour les résidences secondaires. Résultat : environ 80 % des 800 demandes d’autorisation reçues ont été refusées. Environ 6 220 unités seraient actuellement non conformes selon les estimations de la ville. Une brigade de contrôle est opérationnelle.

Lyon

Lyon a adopté une approche différenciée selon la localisation. Dans l’hypercentre, la compensation est de 1:1 pour toutes les surfaces. Hors hypercentre, les logements de 35 m² et plus sont soumis à compensation 1:1. Les logements de moins de 35 m² détenus par des personnes physiques peuvent bénéficier d’une autorisation temporaire de 9 ans sans compensation. Le plafond de 90 nuitées est en vigueur depuis 2026.

Nice

Nice a mis en place un système de quotas par zone : 671 autorisations annuelles réparties sur 4 secteurs géographiques. La ville a suspendu le dépôt de nouveaux dossiers jusqu’au 31 août 2026, suite à un recours devant le Conseil d’État. Les autorisations délivrées sont temporaires (3 ans), non renouvelables et non cessibles. Le plafond de 90 nuitées a été adopté par délibération du 23 mai 2025.

Bordeaux

Bordeaux applique une compensation 1:1 pour les résidences secondaires. La délibération du 8 juillet 2025 a abaissé le plafond à 90 nuitées, applicable à partir de janvier 2026. La ville a également interdit localement les meublés de tourisme classés DPE F ou G depuis 2026, anticipant ainsi le calendrier national de la loi Le Meur. Lire aussi : DPE et location courte durée : ce qui change avec la loi Le Meur.

Aix-en-Provence

Aix-en-Provence relève de la Métropole Aix-Marseille-Provence, dont le règlement a été adopté le 27 février 2025. Les zones de contrôle renforcé couvrent le quartier Mazarin, le Cours Mirabeau et le Vieux-Aix. Les contrôles ont été intensifiés depuis 2024. Sur les modalités de compensation, les informations publiées sont contradictoires : il est indispensable de vérifier directement auprès du service urbanisme avant tout nouveau mandat dans ces secteurs.

Ce qu’une conciergerie doit vérifier avant tout nouveau mandat

La signature d’un mandat de gestion sur un bien soumis à la LCD engage la responsabilité de la conciergerie. Un mandat signé sur un bien non conforme expose à des poursuites et à la résiliation pour faute. Voici la checklist d’éligibilité à compléter avant chaque nouveau mandat.

Checklist d’éligibilité - meublé de tourisme

Pour les détails sur le changement d’usage et ses procédures, consulter le guide dédié.

Conséquences en cas de manquement

Les sanctions issues de la loi Le Meur sont administratives : elles n’exigent pas de condamnation pénale préalable. La mairie peut prononcer les amendes directement après contrôle.

Amendes applicables :

Infraction	Amende maximale
Transformation illégale en meublé de tourisme	100 000 € par local
Non-respect d’une décision de suspension	50 000 €
Défaut d’enregistrement sur Declaloc.fr	10 000 €
Défaut de numéro d’enregistrement sur l’annonce	5 000 € par annonce
Location dépassant le plafond de nuitées	Suspension de l’annonce par la plateforme

Au-delà des amendes, les risques pour une conciergerie sont multiples : résiliation du mandat pour faute, mise en cause de la responsabilité civile professionnelle, réputation dégradée auprès des propriétaires, et dans les cas les plus graves, remise en cause de la carte G Hoguet si la faute est caractérisée.

La conciergerie est tenue d’un devoir de conseil envers ses mandants. Ne pas signaler un risque de non-conformité connu constitue une faute contractuelle. Ce devoir est rappelé dans les obligations générales de la loi Hoguet.

FAQ

Un maire peut-il totalement interdire les meublés de tourisme dans sa commune ? +

Non, pas totalement. La loi Le Meur n'autorise pas l'interdiction absolue. En revanche, un maire peut fixer des quotas à zéro dans une zone donnée, ce qui revient à bloquer toute nouvelle autorisation dans ce périmètre. Il peut également créer une servitude de résidence principale qui empêche les résidences secondaires d'être mises en LCD. L'effet pratique peut être proche d'une interdiction, mais la base juridique reste la limitation et non l'interdiction.

Le plafond de 90 nuitées s'applique-t-il automatiquement dans toutes les communes ? +

Non. Le plafond de 90 nuitées n'est effectif que dans les communes qui ont adopté une délibération spécifique en ce sens. En l'absence de délibération, le plafond reste à 120 nuitées par an pour les résidences principales. Au 1er juin 2026, les communes ayant délibéré pour passer à 90 nuitées sont notamment Paris, Lyon, Marseille, Nice et Bordeaux. Vérifiez auprès de la mairie concernée avant de signer un mandat.

Qu'est-ce que la servitude de résidence principale et comment savoir si elle s'applique à un bien ? +

La servitude de résidence principale est une restriction inscrite dans le PLU qui interdit de louer un logement en meublé de tourisme s'il ne constitue pas la résidence principale de l'occupant. Pour savoir si elle s'applique à un bien précis, il faut consulter le PLU de la commune (disponible sur le géoportail de l'urbanisme) ou demander un certificat d'urbanisme opérationnel en mairie. Cette vérification est indispensable avant tout nouveau mandat dans les communes qui ont révisé leur PLU depuis 2025.

Une conciergerie est-elle responsable si le logement qu'elle gère est hors quota ? +

La conciergerie est tenue d'un devoir de conseil. Si elle avait connaissance du règlement local et n'a pas averti le mandant, sa responsabilité contractuelle peut être engagée. La jurisprudence sur ce point est encore en construction, mais la tendance est à la responsabilisation des intermédiaires professionnels. La bonne pratique est de documenter la vérification de conformité dans le dossier mandat et d'en informer le propriétaire par écrit.

Comment accèdent les mairies aux données des plateformes pour contrôler les locations ? +

Le décret 2026-196 organise la transmission des données de réservation des plateformes à la Direction générale des entreprises (DGE), qui les met ensuite à disposition des communes. Les données transmises incluent le nombre de nuitées louées par bien, l'identité du loueur et le numéro d'enregistrement associé. Ce dispositif permet aux agents de contrôle de croiser les déclarations fiscales avec les données de réservation réelles.

Le règlement de copropriété peut-il bloquer une activité de meublé de tourisme même si la mairie l'autorise ? +

Oui. L'autorisation administrative de la mairie ne prime pas sur le règlement de copropriété. Si ce dernier interdit explicitement l'activité commerciale ou la location meublée à la nuitée, le propriétaire ne peut pas exploiter en LCD même avec une autorisation municipale valide. La loi Le Meur a simplifié la modification du règlement de copropriété en abaissant le seuil à la majorité des 2/3 (contre l'unanimité auparavant), mais la décision appartient à l'assemblée des copropriétaires.

Conclusion

La loi Le Meur a opéré un transfert de pouvoir significatif vers les communes. Les maires disposent désormais d’outils concrets pour réguler la LCD : quotas, servitudes, sanctions directes, accès aux données. Ce cadre n’est pas uniforme : chaque ville module les règles selon ses priorités.

Pour une conciergerie, cela change le processus d’entrée en mandat. La vérification du règlement local n’est plus optionnelle. Elle conditionne la viabilité juridique et économique de chaque bien géré. Les tarifs d’un PMS spécialisé se justifient en partie par cette capacité à centraliser les vérifications de conformité et à alerter avant qu’une situation ne devienne problématique.