Séquestre des fonds en conciergerie : obligations légales et mise en place

Qu’est-ce que le séquestre des fonds ?

Le séquestre des fonds désigne l’obligation pour un mandataire immobilier de déposer les sommes qu’il perçoit pour le compte de ses clients sur un compte bancaire dédié, distinct de son propre compte d’exploitation. Ce mécanisme protège les propriétaires : en cas de défaillance du mandataire (liquidation judiciaire, cessation d’activité), les fonds des propriétaires sont isolés et ne peuvent pas être saisis par les créanciers du mandataire.

Pour une conciergerie qui gère des locations courte durée, le séquestre concerne l’ensemble des loyers encaissés au nom des propriétaires, les dépôts de garantie éventuels, et plus généralement toute somme perçue dans le cadre du mandat de gestion.

L’obligation légale

Article 55 du décret 72-678

L’article 55 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose aux titulaires de la carte professionnelle G qui détiennent des fonds pour le compte de leurs mandants d’ouvrir un compte spécial, distinct de leur compte personnel et de leur compte d’exploitation.

Ce compte doit être ouvert auprès d’un établissement de crédit agréé (banque), de la Caisse des dépôts et consignations, ou d’une caisse de crédit municipal. La loi ne laisse aucune latitude sur ce point : le mélange des fonds propres du mandataire et des fonds des propriétaires est strictement interdit.

Lien avec la garantie financière

L’obligation de séquestre est indissociable de la garantie financière. L’article 3 de la loi n° 70-9 (loi Hoguet) impose à tout professionnel qui détient des fonds pour le compte de tiers de justifier d’une garantie financière suffisante pour couvrir le remboursement de ces fonds. Le montant de la garantie doit être au moins égal au montant maximal des fonds détenus à un instant donné.

Si le mandataire ne détient jamais de fonds (cas rare où les plateformes reversent directement aux propriétaires et où le mandataire facture ses honoraires séparément), il peut être dispensé de garantie financière et de compte séquestre. Mais cette configuration est l’exception.

Compte séquestre vs compte courant

La confusion entre compte séquestre et compte courant est fréquente, et lourde de conséquences.

Compte courant (compte d’exploitation) : c’est le compte bancaire de l’entreprise. Il sert à payer les charges, les salaires, les fournisseurs. Les revenus propres de la conciergerie (commissions) y sont déposés.

Compte séquestre : c’est un compte bancaire séparé, ouvert au nom de l’entreprise mais avec une mention spécifique indiquant qu’il s’agit d’un compte de fonds de tiers. Les sommes déposées sur ce compte n’appartiennent pas au mandataire. Elles appartiennent aux propriétaires et sont simplement transitées par le mandataire.

En pratique, le flux financier doit suivre ce schéma :

1. Les plateformes (Airbnb, Booking) versent les loyers sur le compte séquestre
2. La conciergerie prélève sa commission et la vire sur son compte d’exploitation
3. Le solde net est reversé au propriétaire depuis le compte séquestre

Ce flux doit être tracé et justifié dans les comptes-rendus de gestion remis aux propriétaires.

Qui doit ouvrir un compte séquestre ?

Toute conciergerie mandataire qui remplit ces deux conditions :

1. Elle détient une carte professionnelle G (ou exerce sous l’autorité d’un titulaire de carte G par délégation)
2. Elle encaisse des fonds pour le compte de propriétaires

En pratique, cela concerne la quasi-totalité des conciergeries mandataires. Les seules exceptions sont les conciergeries qui n’encaissent jamais de fonds (modèle de prestation de services pure, sans mandat de gestion), mais ce modèle est marginal.

Les auto-entrepreneurs titulaires d’une carte G sont soumis aux mêmes obligations. Le statut juridique de l’entreprise ne change rien à l’obligation de séquestre.

Mise en place pratique

Étape 1 : ouvrir le compte

Contactez votre banque et demandez l’ouverture d’un compte séquestre (ou “compte de fonds de tiers”). Certaines banques connaissent bien ce type de compte (BNP, Crédit Mutuel, CIC), d’autres moins. Il est utile de préciser que vous êtes titulaire d’une carte G et que le compte est exigé par le décret 72-678.

La banque doit être informée de la nature des fonds déposés. Le relevé bancaire doit porter une mention identifiant le compte comme un compte de fonds de tiers.

Étape 2 : paramétrer les flux de paiement

Les plateformes de réservation doivent verser les loyers sur le compte séquestre, pas sur le compte d’exploitation. Ce paramétrage se fait dans les paramètres de chaque plateforme (Airbnb, Booking, Abritel). C’est une étape souvent oubliée lors de la création du compte séquestre.

Étape 3 : mettre en place la traçabilité

Chaque mouvement sur le compte séquestre doit être justifié et rattaché à un propriétaire et à un bien. C’est la base de la comptabilité mandante. La traçabilité doit permettre de reconstituer, à tout moment, le solde dû à chaque propriétaire.

Étape 4 : définir la fréquence de reversement

Le mandat de gestion doit prévoir la fréquence de reversement des fonds aux propriétaires. En location courte durée, les pratiques courantes sont le reversement mensuel ou le reversement après chaque séjour. Le choix dépend du volume de réservations et des attentes des propriétaires.

Étape 5 : documenter dans les CRG

Chaque reversement doit figurer dans le compte-rendu de gestion du propriétaire concerné. Le CRG détaille les recettes brutes, les commissions prélevées, les charges imputées, et le net reversé.

Les risques du non-respect

Le mélange des fonds propres et des fonds des propriétaires expose le mandataire à des sanctions sévères :

• Sanctions pénales : le maniement de fonds sans garantie financière ou sans compte séquestre est puni de 2 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (article 16 de la loi n° 70-9).
• Sanctions administratives : la DGCCRF peut prononcer des amendes administratives pouvant atteindre 50 000 euros par infraction.
• Risque civil : en cas de liquidation judiciaire, les fonds des propriétaires mélangés aux fonds de l’entreprise sont saisissables par les créanciers. Le mandataire engage sa responsabilité personnelle.
• Retrait de carte G : la CCI peut refuser le renouvellement de la carte professionnelle en cas de manquements graves à l’obligation de séquestre.

Hoguest et le séquestre

Hoguest intègre la gestion du compte séquestre dans sa comptabilité mandante. Le logiciel trace automatiquement chaque mouvement de fonds : entrées (paiements des plateformes), prélèvements de commission, et reversements aux propriétaires. Le solde dû à chaque propriétaire est calculé en temps réel, et les CRG sont générés avec le détail complet des flux.

Cette traçabilité native permet de justifier l’utilisation du compte séquestre en cas de contrôle, sans travail de reconstitution. Voir comment Hoguest gère la conformité ou demander une démonstration.