Sous-mandat conciergerie : risques juridiques (loi Hoguet 2026)

En bref

Une conciergerie sur quatre sous-traite une partie de son activité à un partenaire. Dans la majorité des cas, cette pratique est parfaitement légale. Mais lorsque la « sous-traitance » implique l’encaissement de fonds, la représentation du mandant ou la négociation de baux, elle bascule juridiquement dans le sous-mandat, qui impose une carte professionnelle au partenaire. Le risque de requalification expose les deux parties à des sanctions pénales et à la nullité des mandats.

Sous-mandat et sous-traitance : deux notions distinctes

La distinction est fondamentale. Le droit ne les traite pas de la même manière.

Critère	Sous-mandat	Sous-traitance opérationnelle
Objet	Délégation du mandat de gestion ou de transaction	Externalisation d’une tâche opérationnelle
Carte professionnelle requise	Oui (T ou G pour le sous-mandataire)	Non
Autorisation du mandant	Obligatoire (clause dans le mandat ou avenant)	Non obligatoire sauf clause contraire
Base légale	Loi Hoguet + code civil articles 1984 et suivants	Droit commun des contrats
Exemple	Conciergerie A confie 10 logements à conciergerie B	Conciergerie A confie le ménage à une société de nettoyage
Responsabilité	Solidaire entre mandataire principal et sous-mandataire	Responsabilité du donneur d’ordre

Le sous-mandat est une délégation du pouvoir de représentation. La sous-traitance est une externalisation de tâches matérielles. La frontière est là.

Le sous-mandat : règles strictes

Principe : autorisation expresse du mandant

Le code civil (article 1994) prévoit que le mandataire peut se substituer un tiers dans l’exécution du mandat, mais qu’il en répond si la substitution n’a pas été autorisée par le mandant. En matière immobilière, la loi Hoguet renforce cette règle : le mandat de gestion doit prévoir explicitement la possibilité de sous-mandat. Sans cette clause, la délégation est irrégulière.

Mention obligatoire dans le mandat initial

L’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose que les mandats contiennent l’ensemble des informations relatives aux conditions d’exercice. Si vous envisagez de sous-mandater tout ou partie de la gestion, cette possibilité doit figurer dans le mandat signé par le propriétaire. Un avenant peut être conclu ultérieurement, mais ne régularise pas un sous-mandat antérieur.

Carte professionnelle du sous-mandataire obligatoire

Le sous-mandataire exerce une activité d’intermédiaire immobilier au sens de l’article 1er de la loi Hoguet. Il doit être titulaire d’une carte professionnelle (T pour la transaction, G pour la gestion). Sans carte, il exerce illégalement, et les deux parties s’exposent à des sanctions.

Garantie financière du sous-mandataire

Si le sous-mandataire encaisse des fonds pour le compte des mandants (loyers, dépôts de garantie), il doit disposer de sa propre garantie financière en cours de validité. La garantie du mandataire principal ne couvre pas les fonds détenus par le sous-mandataire.

Information préalable du propriétaire

Le propriétaire mandant doit être informé de l’identité du sous-mandataire, de ses qualifications (numéro de carte professionnelle, garantie financière, assurance RC pro) et des conditions de la délégation. Cette transparence est une condition de validité du sous-mandat.

La sous-traitance opérationnelle : règles plus souples

Ménage et entretien

L’externalisation du ménage à une société de nettoyage ou à des auto-entrepreneurs est une sous-traitance opérationnelle classique. La société de nettoyage n’a pas besoin de carte professionnelle : elle exécute une prestation matérielle sans intervenir dans la relation mandant-conciergerie. La conciergerie reste responsable de la qualité de la prestation vis-à-vis du propriétaire.

Blanchisserie

Le traitement du linge (draps, serviettes) externalisé à une blanchisserie est une sous-traitance opérationnelle. Aucune carte professionnelle requise.

Maintenance et petits travaux

Le recours à des artisans pour la maintenance courante (plomberie, serrurerie, électricité) relève de la sous-traitance opérationnelle. La conciergerie coordonne les interventions mais l’artisan agit dans le cadre de son propre métier.

Accueil voyageur : le cas spécifique

L’accueil voyageur est la zone grise. Si le prestataire se contente de remettre les clés et de faire visiter le logement, c’est une prestation matérielle. Mais s’il signe le contrat de location au nom du mandant, perçoit un règlement, ou prend des décisions de gestion (modification de réservation, gestion d’un litige), il exerce une activité relevant de la loi Hoguet. Le basculement en sous-mandat peut être rapide.

Conciergerie virtuelle et téléopérateurs

Les services de conciergerie virtuelle (gestion des messages voyageurs, réponses aux plateformes) sont une sous-traitance opérationnelle tant qu’ils se limitent à la communication. S’ils impliquent des décisions de gestion (acceptation de réservations, modification de tarifs, gestion de litiges financiers), le risque de requalification existe.

Le piège de la requalification

Quand une « sous-traitance » devient un sous-mandat caché

La requalification intervient lorsque le juge ou l’administration constate que le « sous-traitant » exerce en réalité des actes réservés aux titulaires de carte professionnelle. Le label contractuel (« contrat de sous-traitance ») ne suffit pas : c’est la réalité des prestations qui compte.

Critères de requalification

Les critères examinés par les tribunaux et la DGCCRF sont :

Autonomie de décision. Le prestataire décide-t-il seul des conditions de location (prix, durée, acceptation des réservations) ? Si oui, il agit comme un mandataire, pas comme un sous-traitant.

Pouvoir de représentation. Le prestataire agit-il au nom du propriétaire ou de la conciergerie vis-à-vis des voyageurs ? Signe-t-il des documents au nom d’un tiers ? Si oui, il exerce un pouvoir de représentation qui relève du mandat.

Encaissement de fonds. Le prestataire perçoit-il directement les loyers, les dépôts de garantie ou les paiements des voyageurs pour le compte du propriétaire ? Si oui, il manie des fonds de tiers, ce qui nécessite une carte professionnelle et une garantie financière.

Conséquences de la requalification

La requalification en sous-mandat illégal entraîne :

Nullité des mandats conclus par le sous-mandataire sans carte : le propriétaire peut exiger le remboursement de tous les honoraires versés sur les cinq dernières années (prescription civile, article 2224 du code civil)
Sanctions pénales : 6 mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende pour exercice sans carte professionnelle (article 14, loi Hoguet)
Risque de retrait de carte du mandataire principal pour complicité
Responsabilité civile solidaire des deux parties envers les mandants lésés

Le cas du « partenariat » entre conciergeries

Petite conciergerie sans carte qui « sous-traite » à une grande

Configuration fréquente : un entrepreneur sans carte professionnelle gère des logements et « sous-traite » les aspects réglementaires (mandat, encaissement) à une conciergerie titulaire de la carte G. En apparence, c’est conforme. En réalité, si le petit opérateur prend les décisions de gestion, communique avec les voyageurs au nom du propriétaire et se présente comme le gestionnaire, il exerce sans carte. La conciergerie carte G prête sa licence, ce qui est illégal.

Le « prêt de licence »

Une conciergerie titulaire de la carte T ou G qui permet à un tiers non titulaire d’exercer sous son numéro de carte commet une infraction. L’article 14 de la loi Hoguet sanctionne aussi bien celui qui exerce sans carte que celui qui facilite cet exercice. Les deux parties s’exposent aux mêmes sanctions pénales.

La conciergerie « en cours d’obtention »

Une conciergerie qui exerce pendant l’instruction de sa demande de carte professionnelle exerce sans carte. L’instruction peut durer plusieurs semaines. Pendant cette période, aucune activité relevant de la loi Hoguet ne peut être exercée. Ni le « provisoire », ni le « transitoire » ne sont reconnus comme circonstances atténuantes.

Les contrats à mettre en place

Contrat de sous-mandat

Le contrat de sous-mandat doit contenir :

L’identité des deux parties (mandataire principal et sous-mandataire)
Le numéro de carte professionnelle du sous-mandataire
L’attestation de garantie financière et d’assurance RC pro du sous-mandataire
Le périmètre exact de la délégation (quels logements, quelles prestations)
Les conditions financières (partage de commission)
La référence au mandat principal et à l’autorisation du mandant
La durée, les conditions de résiliation et les obligations de restitution
Les clauses de confidentialité et de conformité RGPD (article 28 du règlement UE 2016/679)

Contrat de sous-traitance opérationnelle

Le contrat de sous-traitance opérationnelle est plus simple :

L’identité des parties
La description précise des prestations (ménage, maintenance, accueil physique sans pouvoir de représentation)
Les conditions financières
Les obligations de qualité et les pénalités
La clause de confidentialité
La clause RGPD si le prestataire accède à des données personnelles

Clauses essentielles

Quel que soit le type de contrat, trois clauses sont critiques :

Clause de délimitation du périmètre. Elle décrit précisément ce que le prestataire peut et ne peut pas faire. Pour la sous-traitance, elle exclut explicitement l’encaissement de fonds, la signature de documents au nom du mandant et la prise de décision autonome sur les conditions de location.

Clause de responsabilité. Elle détermine la répartition de la responsabilité en cas de sinistre (dommage voyageur, litige propriétaire). En sous-mandat, la responsabilité est solidaire. En sous-traitance, le donneur d’ordre reste responsable vis-à-vis du mandant.

Clause de conformité réglementaire. En sous-mandat, le sous-mandataire s’engage à maintenir sa carte professionnelle, sa garantie financière et son assurance RC pro en vigueur. Toute interruption entraîne la suspension immédiate du sous-mandat.

La responsabilité en cascade

Responsabilité du donneur d’ordre

La conciergerie qui sous-traite ou sous-mandate reste responsable vis-à-vis du propriétaire mandant. Le mandat de gestion crée un lien direct entre le propriétaire et la conciergerie titulaire de la carte. Ce lien n’est pas transféré par la sous-traitance. Si le prestataire commet une faute, le propriétaire se retourne contre la conciergerie, qui se retourne ensuite contre le prestataire.

Responsabilité solidaire en cas de sous-mandat illégal

Lorsqu’un sous-mandat est conclu sans que le sous-mandataire dispose de la carte professionnelle, les deux parties sont solidairement responsables des préjudices causés aux mandants. Le mandataire principal ne peut pas invoquer sa propre carte pour se dégager : il a facilité l’exercice illégal.

Cas du sinistre voyageur en logement sous-traité

Comment structurer un réseau de partenaires conforme

Option 1 : chaque partenaire a sa propre carte

C’est la structure la plus sûre. Chaque conciergerie du réseau détient sa propre carte T ou G, sa propre garantie financière et sa propre assurance RC pro. Les logements sont répartis par mandat direct entre chaque conciergerie et les propriétaires de son secteur. Les échanges entre conciergeries se limitent au partage de bonnes pratiques et à l’entraide ponctuelle (remplacement en cas d’absence), formalisée par un contrat de sous-mandat temporaire.

Option 2 : sous-traitance opérationnelle pure

Le réseau est organisé autour d’une conciergerie centrale titulaire de la carte, qui porte tous les mandats. Les partenaires locaux sont des sous-traitants opérationnels : ils assurent le ménage, l’accueil physique (remise de clés, visite du logement) et la maintenance, sans encaisser de fonds ni prendre de décisions de gestion. La conciergerie centrale garde la main sur la relation propriétaire, les tarifs, les réservations et les encaissements.

Option 3 : franchise immobilière

La franchise immobilière est un modèle structuré dans lequel chaque franchisé obtient sa propre carte professionnelle et exerce sous l’enseigne du franchiseur. Le franchiseur fournit les outils, les process et la marque. Chaque franchisé est juridiquement autonome et responsable de sa propre conformité Hoguet. C’est le modèle le plus lourd à mettre en place mais le plus robuste pour un réseau national.

Modèle	Complexité	Coût	Sécurité juridique
Cartes individuelles	Moyenne	Chaque partenaire supporte ses frais	Élevée
Sous-traitance opérationnelle pure	Faible	Centralisation des coûts Hoguet	Moyenne (risque de requalification si limites floues)
Franchise immobilière	Élevée	Droit d’entrée + redevance	Élevée

Questions fréquentes

Peut-on confier ses logements à une conciergerie partenaire sans carte professionnelle ? +

Uniquement pour des prestations opérationnelles pures (ménage, maintenance, remise de clés sans signature). Si le partenaire encaisse des fonds, négocie avec les voyageurs ou prend des décisions de gestion au nom du propriétaire, il doit détenir une carte professionnelle. Sans carte, le partenariat est illégal et expose les deux parties à des sanctions pénales (article 14, loi Hoguet : 6 mois d'emprisonnement et 7 500 euros d'amende).

Une conciergerie sans carte qui sous-traite à une conciergerie carte G est-elle conforme ? +

Non. L'obligation de carte professionnelle pèse sur celui qui exerce l'activité, pas sur celui à qui il sous-traite. Si la conciergerie sans carte gère les logements au quotidien (communication avec les voyageurs, fixation des tarifs, gestion des litiges), elle exerce illégalement. La conciergerie carte G qui lui permet d'opérer sous sa licence facilite l'exercice illégal.

Le contrat de sous-traitance doit-il être communiqué au propriétaire ? +

Pour un sous-mandat, oui : le propriétaire doit avoir autorisé la délégation et connaître l'identité du sous-mandataire. Pour une sous-traitance opérationnelle, ce n'est pas obligatoire sauf clause contraire dans le mandat, mais la transparence est recommandée : elle renforce la confiance et réduit le risque de contestation.

Que faire si on découvre que son partenaire n'a pas de carte professionnelle ? +

Cessez immédiatement toute délégation d'activité relevant de la loi Hoguet (encaissement, représentation, négociation). Reprenez en direct la gestion des logements concernés. Informez les propriétaires de la situation. Consultez un avocat pour évaluer le risque de responsabilité sur les opérations passées et régulariser la situation.

Le sous-mandat doit-il être inscrit au registre des mandats ? +

Le mandat principal (entre le propriétaire et la conciergerie) doit figurer au registre des mandats. Le sous-mandat, en tant que contrat entre professionnels, n'a pas à y figurer en tant que tel. Mais la clause d'autorisation de sous-mandat doit être mentionnée dans le mandat principal inscrit au registre.

Un apporteur d'affaires en conciergerie a-t-il besoin d'une carte ? +

Si l'apporteur d'affaires se limite à mettre en relation un propriétaire avec une conciergerie carte G, sans intervenir dans la gestion, il n'a pas besoin de carte professionnelle. Mais s'il négocie les conditions du mandat, promet des revenus ou s'engage sur des prestations de gestion, il exerce une activité d'intermédiaire au sens de la loi Hoguet et doit être titulaire d'une carte ou être habilité par le titulaire d'une carte.

Conclusion

La frontière entre sous-mandat et sous-traitance est la frontière entre le légal et l’illégal en conciergerie. Le sous-mandat exige une carte professionnelle du partenaire et l’autorisation du mandant. La sous-traitance opérationnelle est libre, mais doit rester dans le périmètre des tâches matérielles. La requalification sanctionne ceux qui habillent un sous-mandat en sous-traitance pour contourner l’obligation de carte.

Formalisez chaque partenariat par un contrat adapté (sous-mandat ou sous-traitance), vérifiez les cartes professionnelles de vos partenaires, et informez vos mandants. Pour un panorama complet de vos obligations, consultez notre guide de la loi Hoguet, notre article sur la garantie financière et notre checklist audit conformité.

Cet article présente le cadre juridique applicable au 19 mai 2026. Pour toute question relative à votre situation particulière, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou un expert du droit des sociétés.