TVA et location courte durée : guide complet 2026
TVA et location courte durée : guide complet 2026
En bref
La TVA en location courte durée (LCD) dépend de la nature des prestations fournies. Une location meublée de tourisme classique, sans services para-hoteliers, est exonérée de TVA. En revanche, si le loueur fournit au moins trois des quatre services para-hoteliers définis par l’administration fiscale, il devient assujetti a la TVA au taux réduit de 10 %. Les conciergeries, quant a elles, facturent leur commission avec une TVA de 20 %, sauf si elles bénéficient de la franchise en base.
Ce guide détaille chaque situation, les seuils applicables en 2026, et les obligations déclaratives.
La regle de base : LCD pure exonérée de TVA
L’article 261 D 4° du Code général des impots (CGI) pose le principe : la location de locaux meublés a usage d’habitation est exonérée de TVA. Cette exonération couvre la grande majorité des locations saisonnieres en France, y compris celles diffusées sur Airbnb, Booking ou Abritel.
Concrètement, un propriétaire qui loue son appartement meublé a des voyageurs, sans fournir de services complémentaires réguliers, ne collecte pas de TVA et n’a aucune obligation déclarative en matiere de TVA.
Cette exonération a une conséquence directe : le propriétaire exonéré ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats (travaux, mobilier, équipements). C’est un point a peser lors d’un investissement important en rénovation.
Pour en savoir plus sur le choix du régime fiscal global, consultez notre comparatif micro-BIC vs régime réel et notre guide LMNP vs LMP.
L’exception para-hoteliere : TVA obligatoire
L’exonération tombe si le loueur fournit des prestations assimilées a de l’hotellerie. L’administration fiscale retient quatre services para-hoteliers :
- Le petit-déjeuner fourni aux occupants.
- Le nettoyage régulier des locaux en cours de séjour (pas uniquement entre deux locations).
- La fourniture de linge de maison (draps, serviettes) avec renouvellement pendant le séjour.
- La réception de la clientele, assurée de maniere personnalisée (accueil physique ou permanent).
La regle est celle du « 3 sur 4 » : des lors que le loueur propose au moins trois de ces quatre prestations, l’activité est qualifiée de para-hoteliere et soumise a la TVA.
Quel taux de TVA ?
Le taux applicable est le taux réduit de 10 %, conformément a l’article 279 a du CGI. Ce taux s’applique a la prestation d’hébergement et aux services para-hoteliers qui l’accompagnent.
Le petit-déjeuner, s’il est facturé séparément, peut relever du taux de 10 % (restauration sur place) ou de 5,5 % (vente a emporter), selon les modalités de service.
Conséquence positive : la récupération de TVA
Etre assujetti a la TVA permet de déduire la TVA payée sur les charges et investissements : mobilier, travaux, honoraires comptables, commissions de plateformes. Pour un propriétaire qui réalise des travaux importants, cette déduction peut représenter un avantage financier significatif.
Le seuil de franchise en base
Meme si l’activité est para-hoteliere et donc en principe soumise a TVA, le loueur peut bénéficier de la franchise en base de TVA si son chiffre d’affaires reste en dessous des seuils fixés par l’article 293 B du CGI.
Les seuils 2026
| Catégorie | Seuil de base | Seuil majoré |
|---|---|---|
| Hébergement (para-hotelier) | 85 000 euros | 93 500 euros |
| Prestations de services (conciergerie) | 37 500 euros | 41 250 euros |
Comment ca fonctionne :
- En dessous de 85 000 euros de CA annuel en hébergement para-hotelier, le loueur peut rester en franchise. Il ne facture pas de TVA et ne la récupere pas.
- Entre 85 000 et 93 500 euros, la franchise s’applique encore si le seuil de 85 000 euros n’a pas été dépassé l’année précédente.
- Au-dela de 93 500 euros, la TVA s’applique dès le premier jour du mois de dépassement.
La TVA de la conciergerie sur sa commission
La conciergerie qui gere des biens en location courte durée pour le compte de propriétaires facture une commission de gestion. Cette commission constitue une prestation de services, distincte de la prestation d’hébergement.
Taux applicable : 20 %
La commission de gestion releve du taux normal de TVA a 20 %. Ce n’est pas une prestation d’hébergement : c’est un service rendu au propriétaire.
Franchise en base pour la conciergerie
Le seuil de franchise en base applicable aux conciergeries est celui des prestations de services : 37 500 euros (seuil majoré : 41 250 euros). Ce seuil se calcule sur le montant des commissions encaissées, pas sur le volume total des loyers gérés.
Une conciergerie qui gere 500 000 euros de loyers avec une commission de 15 % réalise 75 000 euros de CA en commissions. Elle dépasse le seuil de franchise et doit facturer la TVA a 20 % sur ses commissions.
Impact sur la facturation
Quand la conciergerie est assujettie a la TVA, deux cas se présentent :
- Le propriétaire est exonéré de TVA (LCD pure) : la TVA sur la commission est un cout net pour le propriétaire. Il ne peut pas la déduire.
- Le propriétaire est para-hotelier assujetti : il peut déduire la TVA sur la commission de sa conciergerie dans sa propre déclaration.
Pour les conciergeries, bien identifier le statut TVA de chaque propriétaire est donc essentiel pour établir une facturation correcte et informer les mandants de l’impact fiscal réel.
En savoir plus sur les autres taxes liées a l’activité de conciergerie : CFE et CVAE et taxe de séjour.
Cas pratiques
Comment se déclarer a la TVA
Lorsqu’un loueur para-hotelier dépasse le seuil de franchise ou opte volontairement pour l’assujettissement, plusieurs étapes s’imposent.
1. Obtenir un numéro de TVA intracommunautaire
Le numéro est attribué automatiquement par le service des impots des entreprises (SIE) lors de l’immatriculation ou de l’option pour la TVA. Il figure sur le certificat d’inscription au répertoire Sirene.
2. Déclarer la TVA via le formulaire CA3
La déclaration de TVA se fait mensuellement (formulaire CA3) ou trimestriellement si la TVA annuelle due est inférieure a 4 000 euros. Elle se télédéclare sur le site impots.gouv.fr via l’espace professionnel.
3. Facturation conforme
Chaque facture doit mentionner le numéro de TVA, le taux appliqué, le montant HT et le montant de TVA. Pour les para-hoteliers, le taux est de 10 %. Pour les conciergeries, le taux est de 20 % sur la commission.
Erreurs fréquentes en TVA LCD
Confondre ménage de sortie et nettoyage régulier. Le ménage entre deux séjours est standard et ne caractérise pas un service para-hotelier. Seul le nettoyage proposé en cours de séjour compte.
Croire que la TVA s’applique des le premier euro. Non. Si l’activité est exonérée (LCD pure), elle le reste quel que soit le CA. Et si elle est para-hoteliere, la franchise en base peut s’appliquer sous 85 000 euros.
Oublier que la franchise a deux seuils distincts. Le seuil hébergement (85 000 euros) et le seuil prestations de services (37 500 euros) sont indépendants. Une conciergerie qui gere aussi ses propres biens en para-hotelier doit surveiller les deux.
Ne pas distinguer TVA collectée et TVA déductible. Un loueur exonéré qui croit pouvoir récupérer la TVA sur ses travaux commet une erreur couteuse. La déduction n’est possible que si l’on collecte la TVA.
Facturer la TVA sans y etre assujetti. Mentionner un taux de TVA sur une facture alors qu’on bénéficie de la franchise en base est une irrégularité. La TVA facturée est due au Trésor, mais elle ne peut pas etre déduite en amont.
Pour la conciergerie : ce qu’il faut mettre en place
La conciergerie mandataire a un role central dans la chaine de TVA en location courte durée. Voici les points de vigilance.
Identifier le statut para-hotelier de chaque propriétaire. Lors de la signature du mandat de gestion, vérifiez quels services sont effectivement proposés aux voyageurs. Un propriétaire qui demande a sa conciergerie de fournir linge, ménage en cours de séjour et accueil personnalisé bascule en para-hotelier, meme s’il ne le sait pas.
Adapter la facturation par propriétaire. La commission facturée a un propriétaire exonéré et celle facturée a un propriétaire assujetti n’ont pas le meme impact. Votre outil de gestion doit distinguer les deux situations pour produire des comptes rendus de gestion (CRG) justes.
Suivre les seuils de franchise. Le CA cumulé de la conciergerie en commissions doit etre suivi en temps réel. Le franchissement du seuil de 37 500 euros en cours d’année déclenche l’assujettissement.
Documenter dans le reporting. Le compte rendu de gestion transmis a chaque propriétaire doit mentionner clairement les montants HT, la TVA éventuelle, et le net reversé. C’est une obligation de transparence et un outil de confiance.
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FAQ
La location Airbnb est-elle soumise a la TVA ? +
Non, dans la grande majorité des cas. La location meublée de tourisme sans services para-hoteliers est exonérée de TVA (article 261 D 4° CGI). Seuls les loueurs qui fournissent au moins 3 des 4 services para-hoteliers (petit-déjeuner, ménage en cours de séjour, linge renouvelé, réception) sont soumis a la TVA au taux de 10 %.
Quel est le taux de TVA pour un para-hotelier en 2026 ? +
Le taux réduit de 10 % s'applique aux prestations d'hébergement para-hotelières (article 279 a du CGI). Ce taux couvre le logement et les services para-hoteliers associés.
Quel est le seuil de franchise en base TVA pour l'hébergement para-hotelier ? +
Le seuil de franchise en base pour les activités d'hébergement est de 85 000 euros de chiffre d'affaires annuel (seuil majoré : 93 500 euros). En dessous, le loueur para-hotelier peut rester en franchise et ne pas facturer de TVA. Au-dela, il doit collecter la TVA a 10 %. Source : article 293 B du CGI.
La conciergerie doit-elle facturer la TVA sur sa commission ? +
Oui, si elle dépasse le seuil de franchise en base de 37 500 euros de CA annuel en commissions (seuil majoré : 41 250 euros). La commission de gestion est une prestation de services soumise au taux normal de 20 %. En dessous du seuil, la conciergerie peut rester en franchise.
Peut-on opter volontairement pour la TVA en dessous du seuil de franchise ? +
Oui. Un loueur para-hotelier ou une conciergerie sous le seuil de franchise peut opter pour l'assujettissement a la TVA. Cette option est intéressante si les charges supportent beaucoup de TVA déductible (travaux, investissements). L'option engage pour une durée minimale de deux ans.
Le ménage de fin de séjour compte-t-il comme service para-hotelier ? +
Non. L'administration fiscale distingue le nettoyage entre deux locations (standard) du nettoyage régulier en cours de séjour (para-hotelier). Seul le second est retenu comme critere para-hotelier. Un ménage de sortie proposé a chaque départ ne suffit pas.
Conclusion
La TVA en location courte durée n’est pas un sujet binaire. Elle dépend de la nature des prestations fournies, du volume de chiffre d’affaires, et du statut de chaque acteur de la chaine (propriétaire, conciergerie, plateforme). Pour les conciergeries, le sujet est doublement important : elles doivent gérer leur propre assujettissement sur les commissions et comprendre celui de chaque propriétaire pour facturer correctement.
Les textes de référence sont l’article 261 D 4° du CGI (exonération LCD), l’article 279 a (taux réduit hébergement), et l’article 293 B (franchise en base). Le BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 du 26 mars 2025 précise les criteres para-hoteliers.