Loi Le Meur 2026

Table des matières

1. 1 Synthèse — Ce que change la loi Le Meur, impacts conciergeries, chiffres clés
2. 2 Calendrier d'application 2025-2034 — Toutes les dates, toutes les échéances
3. 3 Plafond de nuitées — Règle des 120/90 jours, comptage, process conciergerie
4. 4 DPE et performance énergétique — Calendrier G/F/E, périmètre, actions à mener
5. 5 Numéro d'enregistrement — Declaloc.fr, procédure, modèle de lettre propriétaire
6. 6 Pouvoirs des maires — 5 prérogatives, tableau par ville (Paris, Lyon, Marseille...)
7. 7 Changement d'usage — 3 régimes, mécanisme de compensation, synthèse par ville
8. 8 Fiscalité et micro-BIC — Avant/après, réintégration LMNP, pitch propriétaire
9. 9 Modèles de clauses pour vos mandats — 4 clauses prêtes à copier
10. 10 Checklist d'audit en 23 points — Grille de vérification complète

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, marque une rupture dans la régulation de la location courte durée en France. Adoptée après des années de pression des collectivités locales et des associations de riverains, elle renforce substantiellement les pouvoirs des maires, durcit les conditions de mise sur le marché de la location saisonnière et révise profondément la fiscalité des meublés de tourisme.

Pour les conciergeries, l'enjeu est double. D'abord, un risque opérationnel immédiat : des logements gérés susceptibles de tomber hors conformité dès 2025-2026. Ensuite, un risque réputationnel et contractuel : si un propriétaire est sanctionné faute d'un suivi correct de la part de sa conciergerie, la responsabilité de cette dernière peut être engagée.

Ce que change la loi Le Meur

Chiffres clés à retenir

La loi Le Meur introduit un calendrier d'entrée en vigueur échelonné sur dix ans. Certaines mesures s'appliquent immédiatement, d'autres à des horizons de trois, cinq ou dix ans. Ce tableau synthétise l'ensemble des échéances à surveiller.

Source : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 relative au développement de l'offre de logements abordables.

La règle des 120 et 90 jours

La loi fixe à 120 nuitées par an civil le plafond de location pour une résidence principale. Ce plafond est une règle nationale qui ne peut pas être augmentée par une commune. En revanche, depuis la loi Le Meur, les communes peuvent voter une délibération pour l'abaisser à 90 nuitées.

Les grandes métropoles ont été les premières à activer cette option. Paris, Lyon, Marseille, Nice et Bordeaux ont ainsi délibéré pour imposer le seuil de 90 nuitées sur tout ou partie de leur territoire. La liste évolue : vérifiez la délibération en vigueur dans chaque commune où vous gérez des biens.

Règles de comptage

La notion de « nuitée » est précise et ne souffre pas d'interprétation. Une nuitée correspond à une occupation d'un logement pour une nuit par un voyageur payant. Les points suivants sont fréquemment mal compris :

• 1 Un séjour de 5 nuits compte pour 5 nuitées, pas pour 1 réservation. C'est le nombre de nuits passées, pas le nombre de réservations.
• 2 Le propriétaire qui occupe son logement ne génère pas de nuitées au sens du plafond. Seules les nuitées payantes sont comptabilisées.
• 3 Le comptage s'effectue par année civile (1er janvier au 31 décembre), quelle que soit la date d'ouverture du logement à la location.
• 4 Les nuitées réalisées sur toutes les plateformes cumulées (Airbnb, Booking, VRBO, site direct...) s'additionnent pour atteindre le plafond.
• 5 La résidence secondaire n'est pas soumise au plafond de nuitées. Seule la résidence principale est concernée par la règle des 120/90 jours.

Process de suivi recommandé pour une conciergerie

La loi Le Meur étend progressivement les exigences du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) aux meublés de tourisme. La logique est identique à celle imposée aux locations longues durées : éliminer progressivement les passoires thermiques du parc locatif. Le calendrier est cependant différent selon que le logement est en changement d'usage ou en résidence principale.

Calendrier par classe DPE

Périmètre exact : qui est concerné ?

Une confusion fréquente : les résidences principales ne sont pas concernées par les échéances 2025 et 2028. Ces deux premières étapes ne visent que les logements faisant l'objet d'une demande d'autorisation de changement d'usage (passage d'une affectation habitation à un usage commercial de meublé de tourisme).

En revanche, à partir de 2034, l'ensemble des meublés de tourisme sera soumis à l'obligation de performance minimale D, résidences principales comprises. C'est l'échéance la plus lointaine mais aussi la plus impactante en volume.

Sanctions applicables

Note : le DPE doit être fourni par un diagnostiqueur certifié. Sa validité est de 10 ans pour les logements construits après 1975, de 6 ans pour ceux construits avant.

La loi Le Meur crée un registre national unique des meublés de tourisme. Chaque logement proposé à la location courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement à 13 caractères via la plateforme Declaloc.fr. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces, quelle que soit la plateforme. La deadline pour les logements existants est fixée au 20 mai 2026.

Procédure d'enregistrement sur Declaloc.fr

Modèle de lettre à envoyer à vos propriétaires

Ce modèle est à personnaliser avec le nom de votre conciergerie et les informations du logement concerné. Envoyez-le par email recommandé ou via votre outil de gestion documentaire.

La loi Le Meur constitue le renforcement le plus significatif des prérogatives municipales en matière de meublés de tourisme depuis 2017. Les maires disposent désormais de cinq leviers distincts, qu'ils peuvent activer indépendamment ou conjointement par délibération du conseil municipal.

Les cinq prérogatives des maires

Tableau de bord par ville

Données indicatives à la date de rédaction (mai 2026). Les délibérations communales évoluent : vérifiez l'état en vigueur auprès de chaque mairie avant tout conseil à un propriétaire.

Le changement d'usage est la procédure administrative par laquelle un logement d'habitation est transformé en local à usage commercial de meublé de tourisme permanent. Cette distinction est fondamentale : un propriétaire qui loue sa résidence principale en courte durée n'est pas soumis au changement d'usage. En revanche, dès lors que le logement n'est plus la résidence principale et qu'il est loué en continu à des touristes, la procédure s'impose.

Les trois régimes

Mécanisme de compensation

Le principe de compensation est simple : pour retirer 1 m² du parc résidentiel (en le transformant en meublé de tourisme), le propriétaire doit remettre 1 m² (ou plus) dans le parc résidentiel en transformant un local commercial ou professionnel en logement. Cette opération est soit réalisée directement par le propriétaire, soit achetée auprès d'un opérateur de compensation agréé.

L'amende pour changement d'usage sans autorisation est fixée à 100 000 € par local, plus une astreinte de 1 000 €/jour jusqu'à régularisation. La prescription est de cinq ans.

Référence rapide par ville

La réforme fiscale opérée par la loi Le Meur est l'une des mesures les plus directement lisibles sur la rentabilité des propriétaires. Elle modifie en profondeur le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés et impacte le régime LMNP réel pour les propriétaires pratiquant l'amortissement.

Avant / Après : tableau comparatif

Réintégration des amortissements LMNP : exemple concret

Un propriétaire achète un bien 300 000 €, l'amortit pendant 15 ans à hauteur de 100 000 € au régime réel LMNP, puis revend 350 000 €.

Comment l'expliquer à vos propriétaires

La réforme fiscale est souvent mal comprise. Voici les points essentiels à communiquer :

• 1 Le micro-BIC non classé est aligné sur la location nue. Un propriétaire qui n'a pas classé son meublé est désormais imposé comme s'il faisait de la location longue durée. L'avantage fiscal de la courte durée non classée a disparu.
• 2 Le classement devient stratégique. Le meublé classé conserve un abattement de 50 % sur un plafond de 77 700 €. Recommandez à vos propriétaires de faire classer leur logement si ce n'est pas encore fait (Atout France, 3 à 5 étoiles).
• 3 Le régime réel reste pertinent pour les biens avec charges élevées. Malgré la réintégration des amortissements à la revente, le régime réel est souvent plus favorable que le micro-BIC sur les biens avec des charges de copropriété, des intérêts d'emprunt ou des travaux importants.

Ces quatre clauses sont conçues pour être insérées directement dans vos mandats de gestion. Elles protègent la conciergerie en cas de litige et formalisent les responsabilités respectives du mandant (propriétaire) et du mandataire (conciergerie). Faites-les valider par votre conseil juridique avant déploiement.

Cette checklist est conçue pour être réalisée une fois par an (idéalement en janvier, au renouvellement de l'année civile) et à chaque entrée d'un nouveau logement dans le portefeuille. Elle peut être utilisée en audit interne ou comme base d'un rapport de conformité remis aux propriétaires.